深圳樓盤入市去化一成 評(píng)估價(jià)上調(diào)致二手房“腰斬

深圳區(qū)域2016年11月7日-11月13日：新房備案成交量繼續(xù)走低，連續(xù)三周出現(xiàn)下滑，連續(xù)兩周跌破500套，及至本周已經(jīng)低至469套，周內(nèi)每日的成交套數(shù)僅67套，并且無(wú)一日實(shí)現(xiàn)破百。

觀點(diǎn)指數(shù)新政出臺(tái)至今一個(gè)多月，深圳終于出現(xiàn)了首個(gè)住宅預(yù)售證。但由于新政較強(qiáng)的“殺傷力”，市場(chǎng)觀望情緒過(guò)于濃厚，導(dǎo)致該項(xiàng)目開(kāi)盤的時(shí)候僅實(shí)現(xiàn)去化一成。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)，11月7日-11月13日，深圳共計(jì)成交469套新房住宅，環(huán)比減少4.5%；成交面積4.54萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9.0%；成交均價(jià)5.16萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌7.9%。

此外，由于受到11月8日深圳全市二手房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)平均上調(diào)15%的政策影響，二手房的成交量大幅下跌，成交套數(shù)“腰斬”，環(huán)比下跌58.55%。

市場(chǎng)觀察

11月7日-11月13日，深圳的新房備案成交量繼續(xù)走低，連續(xù)三周出現(xiàn)下滑，連續(xù)兩周跌破500套，及至本周已經(jīng)低至469套，周內(nèi)每日的成交套數(shù)僅67套，并且無(wú)一日實(shí)現(xiàn)破百。

周內(nèi)成交最多的區(qū)域?yàn)辇垗徍蛯毎玻謩e成交192套和166套，另南山成交107套，其他區(qū)的成交則為個(gè)位數(shù)甚至是零成交。

周內(nèi)成交的主力樓盤主要為中糧云景國(guó)際、朗泓龍園(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)大觀、錦薈PARK、山語(yǔ)海等樓盤。

二手房方面，受到11月8號(hào)全市二手房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)平均上調(diào)15%的政策影響，深圳的二手房成交套數(shù)跌落超過(guò)一半。

全市二手房成交套數(shù)由上周的2082套下降至863套，環(huán)比下降58.55%；成交面積由16.7萬(wàn)平方米下降至10.78萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.45%。其中，關(guān)內(nèi)成交413套，成交面積3.5萬(wàn)平方米；關(guān)外成交450套，成交面積7.28萬(wàn)平方米。

據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，在新政出臺(tái)和評(píng)估價(jià)的上調(diào)15%雙重政策的影響下，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，有74%的業(yè)主進(jìn)行報(bào)價(jià)下調(diào)。

11月7日-11月13日，深圳新獲得預(yù)售證相較前幾周“冰點(diǎn)”的情況有所好轉(zhuǎn)，有1個(gè)項(xiàng)目獲取預(yù)售證，這也是十月之后一個(gè)多月內(nèi)第三個(gè)獲取預(yù)售證的項(xiàng)目、唯一一個(gè)住宅項(xiàng)目。

該項(xiàng)目為華盛觀薈名庭(金洪觀薈二期)，位于龍華觀瀾街道，本周獲取預(yù)售7.72萬(wàn)平方米，合計(jì)806套住房，備案均價(jià)約為4.6萬(wàn)/平。

隨后，11月11日該項(xiàng)目開(kāi)盤，806套預(yù)售房源悉數(shù)推出，但最終僅實(shí)現(xiàn)一成的去化。

商業(yè)地產(chǎn)

11月7日-11月13日，深圳共計(jì)成交116套商業(yè)物業(yè)，環(huán)比增加26.1%；成交面積6201.6平方米，環(huán)比增加14.1%；成交金額2.87億元，環(huán)比減少12.1%；成交均價(jià)下跌23%，為46248元/平方米。

辦公物業(yè)方面，全市共計(jì)成交24套，比上周多20套；成交面積為2637.2平方米，而上周僅163.1平方米；成交金額8176萬(wàn)元，環(huán)比增加2294%；成交均價(jià)3100元/平方米，環(huán)比上漲48%。

土地市場(chǎng)

11月10日，深圳公開(kāi)掛牌龍華、大鵬、坪山共3宗居住用地，總占地7.51萬(wàn)平方米，建筑面積34萬(wàn)平方米。

3宗地塊采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓。競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買的競(jìng)買人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為向上競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e；住房預(yù)售時(shí)，銷售均價(jià)必須低于周邊同類預(yù)售項(xiàng)目屆時(shí)備案均價(jià)的90%。

具體而言，地塊的溢價(jià)率被控制在5%-30%左右。以龍華地塊為例，限制最高地價(jià)28億元，折合樓面價(jià)2.38萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30.23%；地塊商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)住房預(yù)售時(shí)均價(jià)不高于5.67萬(wàn)元/平方米，最高銷售單價(jià)5.98萬(wàn)元/平方米。

對(duì)比3宗地塊的出讓要求，基本與“深八條”涉及的競(jìng)配人才住房面積、提高保證金比例、嚴(yán)查土地購(gòu)置資金來(lái)源、執(zhí)行7090規(guī)定、加強(qiáng)銷售價(jià)格管理等規(guī)定相符，這表明目前深圳正逐步落實(shí)調(diào)控的具體措施。

政策與市

自11月15日開(kāi)始，深圳市住房公積金管理委員會(huì)將調(diào)整公積金貸款首付比例，公積金繳存職工家庭名下在深無(wú)房的首付比例最低為30%，名下在深擁有1套住房的首付比例不低于70%。

事實(shí)上，深圳公積金購(gòu)房首付比例有過(guò)調(diào)整，一是2015年4月7日始首套住房首付款比例為20%，二套住房首付款比例為30%；二是去年9月1日起，二套住房最低首付款比例由30%降低至20%。