限購(gòu)限貸能否拉住“脫韁的房?jī)r(jià)”？

這種“一放就熱”、“一熱就限”、“一限就冷”的“房地產(chǎn)糾結(jié)劇”還將持續(xù)到何時(shí)？

文｜董少鵬

由于8月重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再度暴漲，政府重新舉起了限購(gòu)、限貸等調(diào)控的拳頭，目標(biāo)十分明確，就是給“已脫韁的房?jī)r(jià)”降溫。不過(guò)，這一次主要是各地政府出手，中央并沒(méi)有宣布全國(guó)性的調(diào)控措施。至10月8日，北京、上海、深圳、南京、杭州、昆山、蘇州、廈門(mén)、濟(jì)南、武漢、南昌等共22個(gè)城市出臺(tái)樓市新政。

隨著各地限購(gòu)令出臺(tái)、貸款收緊，多地房產(chǎn)成交量驟降。長(zhǎng)江證券（000783公告,行情,點(diǎn)評(píng),財(cái)報(bào),圈子）研報(bào)顯示，10月第二周其覆蓋的45個(gè)城市成交711.29萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.76%。有的城市堪稱(chēng)“斷崖式下跌”。那么，房地產(chǎn)新政會(huì)長(zhǎng)期執(zhí)行下去嗎？這種“一放就熱”、“一熱就限”、“一限就冷”的“房地產(chǎn)糾結(jié)劇”還將持續(xù)到何時(shí)？

筆者認(rèn)為，高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是“迫不得已的選項(xiàng)”，躲是躲不開(kāi)的。試圖通過(guò)政策等人為手段控制房?jī)r(jià)，不僅難度相當(dāng)大，而且可能醞釀更大風(fēng)險(xiǎn)。

很多人認(rèn)為，高房?jī)r(jià)是投機(jī)資金使然，所以要收緊貨幣供應(yīng)。其實(shí)不然，貨幣流向哪里，主要是受利益驅(qū)動(dòng)。如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期呈剛性，那么，貨幣供應(yīng)緊也不能阻擋“趨利的貨幣”。貨幣政策不是推高房?jī)r(jià)的核心因素，而只是跟隨因素。貨幣政策應(yīng)著眼全社會(huì)供需平衡，如果只針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施策，不僅會(huì)事倍功半，還會(huì)傷及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)。

導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)20年上漲、近10年暴漲的核心原因有兩個(gè)：一是保障房制度仍是短板。我國(guó)究竟建造多大比例的保障房才是適宜的，需要認(rèn)真加以論證，但有一點(diǎn)是相對(duì)確定的——保障房比例偏低，且其分布不合理。不少城市把保障房建在“三不靠”的地方，把低收入人群“趕往”城市邊緣，這樣的政策是很不當(dāng)?shù)摹Ｕ{(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京中心城區(qū)其實(shí)也存在大量的貧民窟式的低收入者聚居區(qū)。二是土地供應(yīng)還沒(méi)有做到市場(chǎng)化。地方政府靠掌控土地供應(yīng)閘門(mén)維持房?jī)r(jià)只漲不跌，是人所共知的事實(shí)。

要解決高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題，首先應(yīng)當(dāng)把影響市場(chǎng)供需的這兩個(gè)突出矛盾解決掉。這兩個(gè)基礎(chǔ)性制度問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)“永無(wú)寧日”。毫無(wú)疑問(wèn)，過(guò)高的房?jī)r(jià)已導(dǎo)致社會(huì)資本過(guò)度流入房地產(chǎn)行業(yè)，不利于各大產(chǎn)業(yè)部類(lèi)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須采取措施加以疏導(dǎo)，將聚集于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)分流到相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)中去。而不應(yīng)采取簡(jiǎn)單的打壓政策。

對(duì)于衡量房?jī)r(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，一定要保持清醒頭腦。西方發(fā)達(dá)國(guó)家一般把房?jī)r(jià)收入比作為衡量房?jī)r(jià)是否合理的常用標(biāo)準(zhǔn)，通常在3—6之間。也有專(zhuān)家提出房?jī)r(jià)漲幅高于CPI漲幅、低于GDP漲幅即為合理。筆者認(rèn)為這兩種說(shuō)法都是紙上談兵。由于我國(guó)房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的不完善，這兩種方法都不能完全適用。目前需要測(cè)算我國(guó)不同地區(qū)所需保障房的大體合理比例。同時(shí)，要真情實(shí)意地滿足這些需求。

建議盡快召開(kāi)專(zhuān)家座談會(huì)，傾聽(tīng)各方面專(zhuān)家的意見(jiàn)，把房?jī)r(jià)問(wèn)題放在“經(jīng)濟(jì)制度整體設(shè)計(jì)”中去考慮，否則將一誤再誤。必須使住房回歸到第一屬性即居住屬性，需要下決心恢復(fù)公租房制度，大力完善保障房制度。

作者系經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)集團(tuán)證券日?qǐng)?bào)副總編輯