從2017年樓市趨勢(shì)來看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價(jià)格勢(shì)必會(huì)損失一個(gè)指標(biāo)，筆者認(rèn)為，由于春節(jié)后的集中推盤期在4月下旬以后，即使5-6月出現(xiàn)一波成交量小高峰，但是，從整體上來看，上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑，“量跌價(jià)穩(wěn)”成為這個(gè)階段的樓市特征。進(jìn)入三季度，從量和價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)上來看，由于上半年損失了量，下半年勢(shì)必會(huì)沖刺銷售業(yè)績(jī)，再加上下半年房企2015年下半年以來“加杠桿”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預(yù)計(jì)從三季度個(gè)案開始出現(xiàn)下跌，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)，價(jià)格的指標(biāo)發(fā)生變化，下半年總體市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)為“以價(jià)換量”。
此時(shí)，黨的“十九大”召開，樓市回歸理性，2016年10月份以來的調(diào)控措施成效得以體現(xiàn)。那么，“十九大”召開完畢后是否成為新一輪樓市“救市”政策的風(fēng)向標(biāo)？未必。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控直接目的來看是“降杠桿”、“去投資化”抑制資產(chǎn)泡沫，但“醉翁之意不在酒”，9月28日及11月7日有關(guān)部門的樓市調(diào)控措施還在于為黨和政府換屆提供一個(gè)“維穩(wěn)”的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不希望樓市過熱導(dǎo)致的更多的社會(huì)問題。
從黨的換屆時(shí)間點(diǎn)來看，“十九大”明年下半年召開，召開完畢后只是黨的換屆完成，從“維穩(wěn)”的角度來看，還并不是“終點(diǎn)站”，因?yàn)樾乱粚玫恼膿Q屆還沒有完成，“十九大”結(jié)束這個(gè)時(shí)間時(shí)間段不可能出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)向。那么，政策轉(zhuǎn)向的“風(fēng)向標(biāo)”是什么時(shí)間？筆者認(rèn)為，2018年“兩會(huì)”政府換屆3-6后將成為樓市新一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。原因有四：
第一、黨和政府換屆均完成，未來五年新一輪的經(jīng)濟(jì)刺激政策和措施將大范圍落地，此時(shí)處于樓市低谷期的樓市將繼續(xù)發(fā)揮拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用；
第二、十年一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的現(xiàn)象將重現(xiàn)，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后全球經(jīng)濟(jì)周期低谷期大概率為2018年，中國(guó)也不例外，此時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)周期勢(shì)必也為低谷期(類似于2008年底中國(guó)經(jīng)濟(jì)與樓市的狀況)，此時(shí)，類似2009年“4萬億”的“救市”計(jì)劃也極有可能拉動(dòng)2018年樓市進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期；
第三、從樓市周期性變化規(guī)律來看，經(jīng)歷了2017年與2018年上半年樓市深度調(diào)整之后，2018年下半年以后也確實(shí)為新一輪的樓市增長(zhǎng)期，并且這個(gè)增長(zhǎng)期會(huì)延續(xù)到2019年。
第四、“兩會(huì)”結(jié)束不可能馬上有政策轉(zhuǎn)向，一般要過度3-6個(gè)月，待這段時(shí)間之后，也就是2018年下半年這個(gè)時(shí)間段，將成為新一輪的刺激政策出臺(tái)的實(shí)際，樓市政策才有可能出現(xiàn)“實(shí)質(zhì)性”松動(dòng)，因此，2018年“兩會(huì)”才是下一輪樓市轉(zhuǎn)向的“風(fēng)向標(biāo)”。
因此，對(duì)于房企來講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭(zhēng)取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場(chǎng)突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問題。到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價(jià)換量”的策略保證銷售業(yè)績(jī)的完成，同時(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)低迷期地價(jià)相對(duì)合理，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉”，調(diào)整城市布局，爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭(zhēng)取2018年下半年之后下一輪市場(chǎng)上行周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。
