戴德梁行：油價下跌對全球寫字樓市場的影響

在接下來的兩年半內，隨著中國大部分石油城市寫字樓供應的增長，空置率將有所增加。

油價下跌對全球寫字樓市場的影響

石油產地受挫，消費者及非石油產地受益

上海，11月7日，2016——戴德梁行近日發布了研究報告《石油：讓人又愛又恨的大宗商品》，該報告評估并闡述了石油價格下降對世界各主要能源城市及寫字樓市場未來發展的影響。根據報告，排除限產以及其他不可預見事件的影響，原油價格在2017年將維持在每桶60美元以下，到2020年預計最高達到每桶70美元。持續的低油價產生了雙面的影響：石油生產地區受挫，同時消費者和非石油產地受益。

戴德梁行首席經濟學家KevinThorpe指出：“盡管低油價對于全球經濟產生的積極影響大于消極影響；但是對于寫字樓市場來講，低油價產生的影響是復雜的，喜憂參半。大多數能源生產地區的寫字樓市場面臨了經濟的下滑和出租率的下跌；但在其他地區，隨著消費能力的增強，出租率大幅提升。對于租戶來講，持續的低油價將對一些市場來講能夠提高效率并節省支出，但在其他市場則導致租金上漲的壓力。”

總體來講，油價下跌對于全球最大的幾個能源生產市場來講產生的是絕對的負面影響。這些市場正在經歷經濟增長的下滑，新增就業崗位數量下降，以及寫字樓市場基本面的走弱。然而，在莫斯科、亞伯丁、卡爾加里以及休斯頓等城市的寫字樓市場受石油下跌面臨壓力的同時，其他地區的寫字樓市場則運行良好，甚至出現上漲。

美洲

美洲區執行董事總經理MartinWoodrow指出：“

美洲有大量世界主要的石油生產城市，油價下跌對于

美洲的經濟增長和寫字樓市場的影響是多方面的。”

美國超越沙特阿拉伯，成為了世界第一大石油生產國；以休斯頓、俄克拉荷馬市為代表的石油城市，在空置率方面高于美國其他城市。而那些經濟結構更豐富的石油城市，它們的寫字樓市場則相對發展較好。這些城市包括達拉斯和丹佛，其中丹佛今年第二季度的租金同比增長率達到了7%。

加拿大的石油產量排名全球第五，它的能源行業創造了180萬就業崗位。加拿大的石油產量為390萬桶/天，其中97%來自阿爾伯塔省、曼尼托巴省、紐芬蘭與拉布拉多省。持續的低油價對于卡爾加里、埃德蒙頓以及圣約翰斯的寫字樓市場將產生重要影響。卡爾加里中心商務區的寫字樓15年增長率曾排名全國第一，但其優質甲級寫字樓空置率在2017年末預計將達到27.5%。

由于政治結構和經濟條件的差異，拉丁

美洲各國與石油行業相關的經濟增長情況各不相同。在主要的石油產地中，加拉加斯的寫字樓市場受石油行業影響明顯，而墨西哥城和波哥大受到的影響則相對較小。圣保羅，作為巴西的經濟中心，擁有大量的石油行業相關企業，但是主要的石油公司則都集中在里約熱內盧。

歐洲、中東和非洲

合伙人、租戶代表JamesTaylor指出：“很多

歐洲、中東和非洲城市的能源行業就業率出現了下滑，并且這一趨勢很有可能延續。莫斯科和阿布扎比的能源行業就業人員數量最多，亞伯丁、諾威斯塔萬格等石油城市也因石油價格變化及其相關影響而受到沖擊。”

對于那些有更多就業部門的城市，例如倫敦、奧斯陸、鹿特丹，它們將很有可能從低油價中獲益，因為其他行業的生產成本將有所降低。

由于石油公司對房地產和人員成本越來越敏感，

歐洲、中東和非洲地區市場的寫字樓需求將下降。莫斯科寫字樓市場的租金已經連續第三年下跌，預計明年的寫字樓吸納量和租金增長率將低于當前水平。阿布扎比和亞伯丁擁有大量的能源行業從業者，使這兩個城市面臨著空置率上升和租金下跌的風險。但是，對于倫敦這些城市來講，由于它們的租戶類型豐富，石油對寫字樓市場產生的影響比較有限。

亞太地區

“總體來說，

亞太地區從石油價格下跌中獲益，”全球企業服務部國際主管DavidJones認為，“低油價降低了食品和燃料的價格，從而幫助緩解了通貨膨脹的壓力，促進了消費支出，并給亞洲各國的中央銀行提供了更多的貨幣政策寬松空間。”

亞太寫字樓市場的租戶中，石油公司的比例相對較小，估計其占所有已租賃面積的比例少于10%。因此，油價下跌對新加坡、馬來西亞等能源公司比例較小的寫字樓市場所產生的影響相對有限。

珀斯，作為受大宗商品(包括石油和天然氣)市場影響明顯的澳大利亞城市，其寫字樓空置率從石油價格上漲期間的15.2%上升到了17.2%。盡管空置率的上升并非完全與石油相關，但石油仍然產生了重要影響。

中國能源行業的新增就業崗位主要集中在大連和天津，這一指標在2014年明顯下降，但仍保持正值。相對的，非石油城市，例如上海，同期的新增就業崗位數量明顯上升。這些城市通過吸引更多的總部遷入以增加市場競爭力。在接下來的兩年半內，隨著中國大部分石油城市寫字樓供應的增長，空置率將有所增加。

戴德梁行中國區戰略研究部主管ShaunBrodie表示：“由于中國2017的經濟增長情況將有所改善，戴德梁行所追蹤的30個中國主要城市明年的租賃需求將再創新高。在一些市場，需求提升的同時還有大量的新增供應，因此可能導致空置率的增加，并為租戶帶來更多機會。”

KevinThorpe指出:“持續的低油價導致了寫字樓建筑成本的降低以及能源費用的節省，這使很多寫字樓市場的租戶受益，但租戶不可能長期受益于此。很多能源城市擁有長期良好的發展基礎，同時能源行業最終將會恢復。”