香港樓市意外迎來拐點 或因不限購內資入港所致

今年3、4月份以來，香港樓市逐漸止跌并回穩，目前價格已接近2015年中的較高水平。分析人士認為，香港樓市升溫或與內地資金南下及近期內地大中城市的限購政策有關。

香港樓市漲勢隱現

據中原地產數據，香港房價在2016年初降到低谷后開始反彈。10月7日，反映香港二手住宅樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)升至141.04，創11個月以來的新高，相較于今年3月的最低值127.46，上漲了近11%，已接近2015年中的較高水平。香港地產網的數據也顯示，香港港島、九龍、新界區域房價走勢自2016年2月以來均呈上漲態勢。

2016年之前香港樓市并不被市場看好。美國物業顧問機構Demographia曾發布報告稱，香港房價/收入比高達19倍，市場普遍認為香港樓市風險過高。據中原地產數據，2016年1月份香港物業成交約3500宗，為1991年1月以來的最低值，房價也較去年9月的最高點跌去近10%，創2013年7月以來新低。國際評級機構標準普爾今年初發布的報告稱，2016年將是香港房地產市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%。瑞銀則預期香港樓價由2016年初至2017年底將再跌20%至25%。李嘉誠等香港地產大亨近兩年來紛紛拋售旗下港資物業更引來看空香港樓市的市場猜測。

反彈或與內資入港相關

幾乎被異口同聲唱衰的香港樓市卻意外迎來市場拐點。綜合香港房產機構發布的數據，今年3、4月份以來，香港房價開始止跌回升，并在7月后開始較大幅度反彈。分析人士認為，今年香港房地產價格快速反彈的原因或與內地資金南下有很大關系。年初以來深圳、上海等地的房地產價格大幅上漲，近期內地一線、二線城市的房地產調控政策頻出等因素或導致內資涌入香港房地產市場。據港媒報道，內地購房者的房地產交易量占今年第二季度香港房地產市場總交易額的9%，高于去年同期水平5.8%。

今年年初以來，內地一線城市的房價漲幅巨大，北京、上海等城市核心區域，每平米均價超過十萬元人民幣的房產比比皆是，已不比香港有更多價格優勢。自9月30日起，內地目前已有21個城市先后發布了新的樓市調控政策。北京、深圳、南京、合肥等多個一、二線城市出臺了以限購、限貸和增加土地供給為核心的地方性地產調控措施。受此影響，一些城市樓市成交量驟降。香港作為不限購的超大型城市，或成為部分內地閑置資金的去處。

香港中原集團主席兼總裁施永青此前也曾對媒體表示，近期香港樓價升勢為貨幣因素使然，預計未來外來資金會繼續流入香港，令香港樓價居高不下。施永青稱，他在年初時看跌香港樓市，但自英國“脫歐”公投后，已修正為看漲，因預期會有更多資金流入香港，令股市及樓市上升。

Wind數據顯示，今年9月，港股通資金凈流入總額達到586.78億元人民幣，創下紀錄高位。截至9月27日，港股通累計凈買額已經達到2790億元人民幣，超出其原定的2500億總額度近300億元。

分析人士稱，隨著全球新一輪寬松措施帶來的貨幣超發，人民幣正式加入國際貨幣基金組織特別提款權(SDR)后人民幣匯率承壓，貶值預期加大，以及美聯儲年底加息預期的走高，港資港產或成為部分市場資金的避風港。