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本輪熱點(diǎn)城市房價(jià)的大幅上漲，很大程度上與真實(shí)居住需求關(guān)系漸行漸遠(yuǎn)，而更多受到投資投機(jī)性住宅需求的驅(qū)動(dòng)。年初以來熱點(diǎn)城市房價(jià)急劇上漲到“搶房”一幕的出現(xiàn)，顯示出房地產(chǎn)市場理性的逐步喪失。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價(jià)競購?fù)恋兀€是賣方因房價(jià)上漲斷然違約，甚至還出現(xiàn)離婚來規(guī)避地方政府住宅限購措施，都可以歸結(jié)為市場非理性行為的壓倒性作用。

不可否認(rèn)，在金融市場長期利率中樞下移背景下，熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格存在支撐。1998年我國住房制度改革至今，房地產(chǎn)市場尚未經(jīng)歷完整周期，價(jià)格運(yùn)行軌跡呈現(xiàn)出持續(xù)上行態(tài)勢，這顯著強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲預(yù)期。盡管如此，也要看到包括住宅價(jià)格在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格都需要以真實(shí)購買力為支撐。熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格過快上漲，對(duì)城鎮(zhèn)居民真實(shí)購買力而言過度偏離，本身就存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。北京、上海、深圳等城市房價(jià)已經(jīng)與國際熱點(diǎn)大都市房價(jià)持平，但城市普通家庭收入水平則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。二線城市房價(jià)奮起直追一線城市，而人口集聚和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢又明顯不如一線城市，這在一定程度上反映出房價(jià)運(yùn)行泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。

正如股票價(jià)格不能過度偏離市盈率那樣，缺乏真實(shí)購買力支撐的熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格，勢必將淪為投機(jī)炒作力量“擊鼓傳花”的游戲。特別是當(dāng)這種接力游戲肆意運(yùn)用金融杠桿，就不可避免地具備了影響區(qū)域乃至系統(tǒng)性金融穩(wěn)定的能力。2015年年中，因?yàn)楦軛U在資本市場的過度、濫用，股票市場急劇調(diào)整，市場風(fēng)險(xiǎn)急劇釋放。但房地產(chǎn)市場與資本市場不同，房地產(chǎn)市場泡沫的破滅，將從多個(gè)方面影響到宏觀經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)健運(yùn)行，危害極大。即便如此，由于房地產(chǎn)市場非理性預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，房地產(chǎn)市場對(duì)風(fēng)險(xiǎn)選擇性忽視，投資者或購房人堅(jiān)信房價(jià)必然上漲但毫無邏輯的觀點(diǎn)，正加快醞釀和累積樓市風(fēng)險(xiǎn)，乃至形成熱點(diǎn)樓市風(fēng)險(xiǎn)堰塞湖。

21個(gè)熱點(diǎn)城市在國慶節(jié)期間集中出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，可謂是降溫?zé)狳c(diǎn)樓市的“及時(shí)雨”。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施雖然以“限購”、“限貸”為主要特征，但又超出“限購”、“限貸”簡單范疇。純粹住房限購、限貸措施，主要從住宅需求調(diào)節(jié)入手，來穩(wěn)定短期住宅供求關(guān)系。住宅限購、限貸措施執(zhí)行以來，應(yīng)該說取得非常明顯的短期成效，但也存在局限性，主要是限購措施存在時(shí)效性，而限貸措施可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介違規(guī)融資行為而失去應(yīng)有作用。北京至今未宣布停止住宅限購措施，但住宅市場價(jià)格依舊大幅上漲，表明住宅限購措施存在局限性。因此，本輪房地產(chǎn)調(diào)控措施在堅(jiān)持“限購”、“限貸”政策同時(shí)，對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)整，堵塞漏洞，如嚴(yán)格二套房認(rèn)定政策，認(rèn)房不認(rèn)貸，執(zhí)行層面灰色地帶被消除，且首付比例大幅提升，有助于抑制投資投機(jī)性住宅需求。同時(shí)，從加大供應(yīng)入手，完善土地招拍掛制度，北京市政府提出“控地價(jià)、限房價(jià)”交易方式，“在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來房價(jià)進(jìn)行預(yù)測，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施”，避免出現(xiàn)“地王”，防止地價(jià)過快上漲加劇房價(jià)上漲預(yù)期。

規(guī)范市場交易行為是本輪房地產(chǎn)調(diào)控措施的突出特點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)中介高度介入二手住宅市場，部分房地產(chǎn)中介經(jīng)過多年累積，已經(jīng)很大程度上控制了二手房市場住宅交易的信息，因而可以通過對(duì)出售信息和出租信息的有意調(diào)整獲得有利于自身媒介作用的效果。最近地方政府對(duì)個(gè)別房地產(chǎn)中介虛假傳播信息營造恐慌的行為進(jìn)行處理，反映出房地產(chǎn)中介對(duì)市場正常交易行為的擾亂。不僅如此，房地產(chǎn)中介依靠互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)購房人首付款的融資，規(guī)避了杠桿限制，但放大了購房人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策重申禁止首付貸，禁止發(fā)放其他類型融資產(chǎn)品，嚴(yán)禁各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)也是規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為的重要組成部分。年初部分媒體、微信圈對(duì)個(gè)別熱銷樓盤不恰當(dāng)報(bào)道，加劇了房地產(chǎn)市場恐慌氣氛。在當(dāng)前信息實(shí)時(shí)傳播的社會(huì)，任何不實(shí)報(bào)道和夸張報(bào)道都有可能影響到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行。所以本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)要發(fā)出正面理性的聲音。

本輪熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的緊鑼密鼓出臺(tái)，向熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場傳遞出非常清晰的政策信號(hào)。調(diào)控政策的“一城一策”，各個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控措施沒有雷同，是房地產(chǎn)市場運(yùn)行區(qū)域性差異的必然要求，但政策目標(biāo)都是相同的，即給熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場降溫。本輪熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場調(diào)控措施出臺(tái)后，有理由相信熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場非理性色彩將會(huì)得到有效抑制。從根本上說，如果任由熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格泡沫形成或擴(kuò)大，那么住宅市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)破滅將是必然過程。住宅不動(dòng)產(chǎn)與貨幣交換的過程，反而會(huì)抑制其他商品需求，在加劇“脫實(shí)入虛”的同時(shí)，反而阻礙了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。