A股上市房企年內發債近3000億元 上交所收緊房企發債利空中小房企

近日，一則上海證券交易所將實施房地產公司債券審核新政的消息，引發市場強烈關注。

對此，國金證券大類資產配置分析師徐陽稱，此舉與近期房地產市場異常火爆有關，監管層面希望通過提高公司債的融資門檻，來讓樓市降溫。因為樓市火爆會刺激房企拿地，制造出更多的地王，甚至于推高房價引發搶購潮。

實際上，證監會此前也曾表示，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。不過效果并不明顯，這次收緊也預示著房企的融資渠道或再次收緊，政策很可能就此轉向。

同時，《證券日報》根據Wind數據統計后發現，截至9月28日，A股上市房企年內累計發債217只，部分企業的發債次數高達4次以上，總金額達2924.6億元。發債利率最低則達到了2.7%，超過三分之一的債券利率低于五年期貸款利率。

中原地產首席分析師張大偉也分析認為，債券市場的大規模發展，是2016年房企資金成本降低的主要原因，大量房企獲得了低成本的債券資金，也是其獲取高價土地的重要資金來源。

而根據初步方案，房企發債主體被限定為四類評級為AA級及以上的企業，包括境內外上市的房地產企業；以房地產為主業的央企；省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企；中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企。

針對基礎范圍內的房企，方案還設定了綜合指標評價的方式進行遴選。目前設有五項指標：最近一年末總資產小于200億元；最近一年末營業收入小于30億元；最近一年末扣除非經常性損益后凈利潤為負值；扣除預收賬款后資產負債率大于65%；存貨中，開發產品、開發成本、土地儲備于三、四線城市占比大于50%。若觸發一項及以內為正常類，觸發兩項為關注類，觸發三項及以上為風險類。

對于正常類，交易所會給予正常審核;對于關注類，需要更詳細的信息披露，細化到項目具體細節，明確一些契約條款或增信;對于風險類，原則上不受理，需要增信達到AA+及以上再按照關注類審核的要求進行審核。

對此，中信建投在研究報告中指出，上交所公司債審核新政，主要針對低評級房企和中小型房企。一線和強二線城市大型房企，尤其是大型房企的房地產債償債壓力仍然不大。截至9月19日，房地產企業發債規模已經突破9600億元，為2015年同期的三倍以上，這使得房地產企業現金流充裕。不過鑒于監管層對房地產泡沫的嚴厲打壓，未來房價上漲勢頭或被壓制。

中信證券則認為，若房企發債標準收緊，受沖擊最大的是近期拿下地王的中小型房企。“融資渠道受到更嚴苛監管后，缺乏一、二線樓盤控盤能力加之未來資金周轉對房價增長高度依賴，一些房企可能無法覆蓋成本，導致資金流斷裂，債務違約風險增大。反觀房地產龍頭企業，融資空間將進一步擴大，資金滾續壓力減小之后，進可投資擴張、退可派息分紅”。