開發商當“房東” 商品房只租不售

今天上午，海淀永豐20號地和大興黃村兩地塊進行了現場競拍。至此，包括昨天下午競拍的海淀永豐18、19號地，本市4宗采用“限房價、競地價”出讓方式的試點地塊全部完成現場競拍環節。除了海淀20號地塊被首創、天恒、中糧聯合體競得外，其他3宗因為有2家以上單位報投自持面積100%以上，按照試點地塊的競買規則，將轉入高標準商品住宅建設方案的投報程序，最終由北京市規劃國土委組織專家評出獲勝方案并公示，因此，目前這3宗地還不能確定哪家房企獲勝。不過，可以確定的是，不管誰拿地，包括海淀20號地，這4宗地的商品住宅都將由開發商進行自持，不得銷售，并作為租賃住房出租，這就意味著拿地開發商將成為“房東”。

拿地門檻大幅提高

10月13日，市規劃國土委發布公告，明確海淀永豐和大興黃村的4宗地塊采用“限房價、競地價”出讓方式的試點。這4宗地塊均設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上，通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。當投報商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時，則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。所有商品住房將由開發商進行自持，不得銷售，并作為租賃住房出租。

據了解，這種競拍方式是本市為落實國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的創新舉措，旨在推動建立購租并舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場，鼓勵、引導開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。這樣，開發商拿到地后，將不能像以往那樣通過銷售的方式回收資金，雖然自持年限目前沒有確定，但還是需要開發商有更強的資金實力。另外，高標準商品住宅建設方案中除規劃建設方案及企業自持商品住房運營方案外，還包括綠色建筑星級、可再生能源利用、綠色建材使用比例、全裝修比例以及其他提升建筑品質和能效的產品和技術措施等內容，對開發商的建設要求也大大提高。

開發商拿地熱情不減

盡管“限房價”的規定注定這4宗地塊的利潤可能不會高，但仍受到開發商的熱搶。除了海淀永豐20號地，其他3宗地均有十多家開發商參加了現場競價。

昨天下午，率先競價的海淀永豐18號地，共有16家單位參加競買。經38輪報價達到土地合理上限價格50億元，轉入現場競報企業自持商品住房面積比例的程序，最終綠地、萬科等4家單位投報自持面積達到100%，進入高標準商品住宅建設方案投報程序。

海淀永豐19號地除了住宅，還有部分商業，共有11家單位參加競買。經52輪報價達到土地合理上限價格59億元，轉入現場競報企業自持商品住房面積比例的程序，最終保利、首開等4家單位投報自持面積達到100%，進入高標準商品住宅建設方案投報程序。

永豐地塊競價40輪

今天上午，海淀20號首先進入現場競買環節，該地塊共有8家單位競買，經40輪報價達到土地合理57.6億元上限價格后，轉入現場競報企業自持商品住房面積比例的程序，最終由首創、天恒、中糧聯合體競得，住宅面積自持達100%，商業面積自持10%。

大興黃村地塊，共有18家單位參加競買，經21輪報價達到土地合理上限價格36.75億元，轉入現場競報企業自持商品住房面積比例的程序，最終，中鐵、萬科等7家單位投報自持面積達到100%，進入高標準商品住宅建設方案投報程序。

按照競買規則，除了海淀永豐20號地，其他3宗地的競買人要在現場競投日后的第10個工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案。由專家組成的評選委員會將對這些方案進行評分后，最終確定競得人。高標準商品住宅建設方案的投報時間為11月29日、30日上午。

房價預期將降低

業內專家表示，從最終成交的地價以及企業自持的面積看，設置地價上限起到了引導市場主體理性參與競爭，將北京土地市場的地價水平穩定在合理區間的效果。競投企業自持商品住房的面積，也將增加城市的租賃住房供給，這也將滿足不同層次自住性的住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。

而且，試點地塊在“限房價競地價”的同時，還執行“90/70”政策，即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上。這更能起到保障居民的剛需、自住性需求的作用。

另外，目前處于掛牌期的還有2宗地塊，其中房山區韓村河居住用地，將全部建設“自住型商品住房”，銷售價格13500元。“按照北京的土地政策實施，基本杜絕了產生高價地的可能性，也將直接影響未來售價市場，預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應后，部分區域的價格很可能出現調整。”北京中原首席分析師張大偉這樣說。