樓市調控效果凸顯 房地產出現10月“拐點”
前10月的房地產數據，正在呈現出一種“矛盾”的特征。
一方面，從累計數據來看，投資、銷售、土地購置、資金來源等關鍵指標增速均出現趨穩或改善，前10月全國商品房銷售甚至提前刷新年度銷售紀錄。各項數據表明，房地產市場正在迎來歷史上最火爆的“大年”。
但另一方面，受多地出臺調控政策的影響，10月單月的投資、銷售等數據均出現明顯下滑。即使不考慮調控的因素，僅從周期論的視角來看，樓市的放緩也將不可避免。因此，10月被普遍看做樓市的拐點。
這種變化與宏觀經濟走勢互為因果：到今年10月，固定資產投資增速連續兩個月出現回升，既是房地產投資增速回升的一種推動，又反過來證明樓市政策從緊的合理性。因此，按照大多數分析人士的觀點，今年全年經濟企穩已成定局，但房地產市場將迎來“大熱”之后的衰退期。
紀錄與拐點
前10月的房地產數據，不出意外地繼續趨穩和改善。根據國家統計局的數據，今年1-10月，全國房地產開發投資同比增長6.6%，增速比前三季度提高0.8個百分點；房地產企業購地面積同比下降5.5%，降幅收窄0.6個百分點；房地產企業到位資金同比增長15.5%，增速持平。
唯一出現下滑的是銷售數據。前10月全國商品房銷售面積120338萬平方米，同比增長26.8%；商品房銷售額91482億元，增長41.2%。增速均比前三季度回落0.1個百分點。
即便如此，一項紀錄仍然提前誕生：今年前10月的全國商品房銷售額，超過了歷年全年的水平。
銷售面積也有可能創下歷史新高。在剩余兩個月的情況下，要超過2013年130551萬平方米的紀錄，似乎并非難事。按照中原地產的觀點，預計今年全年房地產銷售金額有望達到11萬億，銷售面積13.5億平方米，全面刷新歷史紀錄。
此輪房地產市場的升溫，可追溯至去年年末，市場銷售規模則從今年年初明顯擴大，雖然年中有所波動，但到9月，銷售規模仍然維持在高位。
9月末至10月初，全國共有20多個城市出臺調控政策，部分區域市場受到明顯影響，并使10月單月的數據出現下滑。
10月單月，全國商品房銷售面積為15153萬平方米，環比9月下降14.6%；商品房銷售額為11274億元，環比下降17.1%。同期，全國房地產開發投資9377億元，環比下降12.8%。
房價也在其影響下出現調整。中國指數研究院同日發布的數據顯示，10月全國100個城市(新建)住宅平均價格為12825元/平方米，環比上漲1.65%，漲幅較9月回落1.18個百分點。
國家統計局新聞發言人毛盛勇在14日的發布會上也指出，從10月份的數據來看，調控政策在抑制房價過快上漲方面取得了初步成效，主要體現在10月上半月主要城市房價增速回落。
按照大多數業內人士的觀點，這也可以看做拐點的降臨。一方面，隨著銀行層面對信貸的收緊，以及盛傳石家莊、青島、長沙等城市將加入限購，房地產調控從緊的基調已經確立；另一方面，即便排除政策因素，在連續多月升溫之后，市場也將自發進入下行周期。
房地產投資增速不會快速回落
作為宏觀經濟重要指標的固定資產投資數據，呈現回升局面。今年前10月，全國固定資產投資(不含農戶)484429億元，同比增長8.3%，增速比前三季度加快0.1個百分點。占前者比重61.5%的民間固定資產投資，同比增長2.9%，增速加快0.4個百分點。且上述兩個指標的增速已連續兩個月出現回升。
按照毛盛勇的說法，民間投資增速連續兩個月在回升，這表明市場需求面有所改善，也表明市場內生動力有所增強。
正如投資數據的升溫，在宏觀經濟方面，他還表示，“10月份我國經濟延續了三季度以來總體平穩、穩中有進、穩中提質的發展態勢，積極的因素在繼續增加。”
在大部分業內人士看來，近期宏觀經濟持續改善，使得抑制房地產市場過熱的政策能夠從容地推出。這不僅印證了此前多城市出臺調控政策的合理性，也說明未來的房地產政策基調已難有反轉的可能。
同策機構的觀點指出，當前信貸需求結構性問題突出，而市場整體流動性相對充裕，預計未來一段時間貨幣政策將保持穩健，進一步向松調整空間和幅度有限。結合房地產市場調控政策來看，房地產調控政策收緊局面已經開始，未來有可能面臨12個月以上的收緊期。
與此同時，隨著央行召集相關銀行“喊話”，年末房貸也有收緊的趨勢。
同策機構認為，在管理層不斷出手的情況下，各地限購的大幕漸次拉開，虛高的資產價格正在退潮。從這點來看，未來房價或將呈下行趨勢。
中信建投的分析也指出，在10月調控政策密集出臺的背景下，市場的短期成交壓力將逐步加大，加之個貸首套房利率連續4個月持平，邊際改善空間有限，預計四季度銷售增速將加速回落。
該機構還指出，房地產投資不會快速回落。考慮到去年四季度的低基數，投資增速甚至有繼續回升可能，預計全年將維持在當前的水平左右。但在企業資金端和土地市場管控持續加強預期下，預計明年的投資增長將面臨較大的壓力。
