張家口樓市亂象：開發(fā)商捂盤待漲 拆遷戶無房可買
無證銷售等亂象顯現，住建部門已開始嚴查
許曉
冬奧會申辦成功后，河北張家口從一個四線城市晉升為三線城市。隨著知名度的提高，張家口房價一年之內每平方米上漲近5000元。在此形勢下，開發(fā)商們都不著急出售，紛紛表示已無房可賣。而據張家口房管局數據顯示，截至11月1日，張家口市商品房可售面積為223.02萬平方米，可售數量為25899套。
“張家口市區(qū)共27770個拆遷戶，已安置7000多戶，還有2萬多拆遷戶等著買房，開發(fā)商明擺著就是在捂盤待漲。”當地鴻信房產中介王姓銷售經理向《中國經營報》記者透露，現在各個開發(fā)商都只賣較差戶型，好房源留著明年繼續(xù)漲價。
據了解，冬奧會的成功申辦，京張高鐵即將通車，三年棚戶區(qū)改造帶來兩萬多拆遷戶購房需求，這一系列因素讓張家口樓市需求上升。一邊拆遷戶持幣待購卻無房可買，另一邊開發(fā)商捂盤惜售坐等漲價。而這種局勢下樓市亂象也逐漸顯現，部分項目無證預售，甚至有未批先建項目也漲價出售。
10月28日，張家口市住建局已在官網對捂盤惜售和無證預售的兩個違規(guī)項目進行了通報批評。對于其他違規(guī)項目，張家口市住建局相關負責人向記者表示，已安排市場稽查站啟動調查程序，待查實后，將依據《商品房預售管理辦法》進行處理。
開發(fā)商有房不賣
張家口毗鄰北京西北部，市內分橋東區(qū)、橋西區(qū)和經濟開發(fā)區(qū)。當地人稱，這是一座被山包圍的城市。而2015年7月31日，北京獲得2022年第24屆冬季奧林匹克運動會主辦權，張家口將與北京共同承辦。冬奧會的成功申辦，隨后帶火了這座城市的樓市。
近日，記者在走訪張家口多個樓盤后發(fā)現，張家口市內三個區(qū)中，經開區(qū)房價最高，均價在11000元每平方米左右，橋東區(qū)次之，多數項目報價在9000元每平方米左右，部分項目也過萬。橋西區(qū)房價則相對較低，除了部分項目報價超過8000元每平方米，不少項目報價在5000元每平方米左右。據了解，去年8月份，經開區(qū)均價僅為每平方米5800元~6200元每平方米左右，橋東區(qū)為5700元~5800元每平方米左右，橋西區(qū)為5400元~5500元每平方米左右。
“張家口的房價是一天一個價，一個月能漲600元。”有銷售人員表示，冬奧會申辦成功后，房價從去年7月份一直漲到現在，短短一年每平方米已經漲了近5000元，完全翻了一番。“大家都不著急賣房，都等著房價漲的差不多了，再出手。”
位于經開區(qū)的鳳凰城項目售樓處，放著一房一價公示牌，但26套房源顯示的都是頂層，單價為9800元每平方米，而工作人員一直在玩手機，并不忙著接待客戶，只稱沒有好房源可售。
“沒有房子了，只剩一套頂樓。”10月29日，位于經開區(qū)的京潤·現代城售樓處銷售人員表示，年前就已經賣完了。橋東區(qū)的張垣新城銷售人員也稱，現房去年年底已經賣完了，只剩兩套一樓和兩套兩層一戶的大戶型，房價已漲到8500元，而期房還未開盤，開盤時間和價格未定。
這并非個案，記者從一眾樓盤銷售人員口中得到的答案，要么是無房可賣，要么只剩頂樓和大戶型較差房源，要么是只剩還未開盤的期房。
而據張家口房管局數據顯示，11月1日，張家口市區(qū)商品房可售面積為223.02萬平方米，可售數量為25899套。而按10月份銷售量為890套為標準，從張家口商品房去化周期來看，張家口庫存仍較高，要消化剩余房源至少還需兩年。
數據顯示，京潤·現代城八號院小區(qū)在售數量為73套，張垣新城為72套。
橋西區(qū)天寶中苑銷售人員直接告訴記者，不需要再看其他樓盤了，大家都在捂盤待漲。
“開發(fā)商有房不賣，誰也沒辦法。”新房求而不得，部分購房者便將目光投向中介。但中介手中的房價也是水漲船高。據聚源地產中介后臺數據顯示，大部分項目均價超過7000元每平方米，東麓苑均價則高達10000元每平方米。
兩萬多持幣拆遷戶成爭奪焦點
整個張家口市，崇禮縣房價最高，該縣為2022年冬奧會部分項目舉辦地。目前，該縣已改名為崇禮區(qū)。
據了解，崇禮區(qū)房價在15000至28000元之間，漲幅達到了130%，普通民房價位在7500~11000元。據崇禮區(qū)富龍·四季小鎮(zhèn)王姓銷售人員介紹，大部分購房者來自北京，主要為了冬季滑雪夏季避暑，還有一部分是因為看準2022年的冬奧會概念，前來投資房產的，而張家口市區(qū)內的房子則主要面向當地人。
據張家口市政府工作報告顯示，2016年城鄉(xiāng)居民人均每年可支配收入分別為23841元和8341元，高昂的房價與當地居民微薄的收入形成鮮明對比，購置房屋明顯存在壓力。
經開區(qū)鴻信房產中介王姓銷售經理向記者透露，因舉辦冬奧會和修建京張高鐵，將集中涌現兩萬多拆遷戶，他們成為這幾年的購房剛需，各個開發(fā)商不怕房子賣不出去，這是造成房價上漲的主因。
公開信息顯示，張家口市政府將2016年到2018年確定為棚戶區(qū)三年攻堅戰(zhàn)，將集中改造438個棚戶區(qū)，涉及125794戶拆遷戶，其中2016年改造棚戶區(qū)191個51300戶，2017年169個44227戶，2018年78個30267戶。而就張家口市區(qū)三個區(qū)而言，橋東區(qū)涉及21777戶拆遷戶，橋西區(qū)涉及13193戶，經開區(qū)涉及12235戶，共涉及47205戶拆遷家庭。
當地人告訴記者，大部分家庭手里都有兩套房。而要購置新房者，不是為了結婚，就是父母買來給孩子上學用。而今年大部分的購房者主要是拆遷戶。
據張家口市橋東區(qū)探機房地塊補償文件顯示，該地區(qū)拆遷補償標準為每平方米8817.9元，此外還有每平方米25元搬遷費、每平方米12元的臨時安置補償和每戶3萬元的獎勵，另外，房產證面積之外每平方米補償為1500元。據了解，為了配合政府去庫存措施，拆遷戶拿到補償款一個月內購買商品房，另外還獎勵10萬元。
這讓眾多拆遷戶陷入兩難境地，要么高價買來差房源可拿購房獎勵金，要么持幣待購，但等來的可能是更高的房價。
對此，張家口市委宣傳部相關負責人向記者表示，現在棚戶區(qū)改造第一階段基本完成，款項已發(fā)到老百姓手中。給拆遷戶的錢是高于第三方評估的市場價格的，他們除了買房外還能剩下很大一筆錢。“現在百分之九十的拆遷戶已經買到房子了，而沒買的可能是有他們自己的想法，看著房價上漲，政府也沒辦法。”
距離2022年冬奧會舉辦還有6年，經濟學家孫飛分析認為，冬奧會帶來周邊基礎設施、商業(yè)設施的完善，房價會有一定程度上漲。但張家口作為三線城市最終房價會回歸到本來的價值定位，到時主要看房價收入比與租售比，特別是租售比。孫飛建議，如果現在房價合理可以買，泡沫太大可以先租房，等房價合理后再買。
亂象層出住建局嚴查違規(guī)行為
張家口市委宣傳部相關負責人表示，冬奧會臨近，張家口即將成為國際性城市，隨著知名度和城市功能的提高，相對的房價肯定要高。
11月11日，記者再次查看張家口房管局數據，其顯示當日張家口市區(qū)商品房可售面積為216.04萬平方米，可售數量為24753套，仍有大量庫存。
張家口市住建局有關負責人向記者表示，已在嚴查捂盤惜售和無證預售等違規(guī)行為。市住建局官網顯示，10月24日，市住建局在突擊檢查中發(fā)現個別企業(yè)違規(guī)經營，存在捂盤惜售、不按規(guī)定時限公開全部房源、不及時進行商品房網簽等問題，還有個別項目涉嫌違規(guī)預售。
記者調查了解到，張家口世貿華天房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的世貿廣場項目，未全部公開剩余的9套房源。住建局要求其限期整改，在2日內公開全部房源，嚴格落實一房一價，明碼標價制度。對于河北金鳳房地產開發(fā)集團有限公司開發(fā)的金域首府項目涉嫌違規(guī)預售現象，住建局表示已安排市場稽查站啟動調查程序，目前正在調查取證階段，待查實后，依據《商品房預售管理辦法》進行處理。
金域首府銷售人員向記者表示，已作出整改，只賣有證的，無證的沒在銷售。而世貿廣場小區(qū)項目銷售人員表示只剩兩套頂樓和兩套2樓，但截至發(fā)稿，張家口市房管局仍顯示其在售數量為193套。
除了捂盤惜售和無證預售外，有的未批先建項目也公開銷售。記者調查發(fā)現，橋西區(qū)的天寶中苑項目在未取得土地證的情況下，一期房源已售罄，二期房源部分在售，四五層單價9300元左右，19和20層單價9700元左右。而天寶中苑業(yè)主表示“五一”節(jié)購買時，單價只有6800元。該項目趙姓銷售人員向記者坦言，幾個月漲3000元已屬正常，等到年底房價將突破一萬二三，因為到時將有更多拆遷戶需要購房。
橋西區(qū)國土資源局分局監(jiān)察科郭科長和張家口市規(guī)劃局法規(guī)科科長荊繼華都向記者證實，天寶中苑屬于未批先建項目，之前已對其進行過多次處罰，目前正在走招拍掛程序，預計明年年初能辦下來相關手續(xù)。而對于其無證銷售行為，張家口市住建局表示已安排市場稽查站啟動調查程序，進行核實處理。
