營改增 二手房稅負(fù)未升高

營改增這場曠日持久的“戰(zhàn)役”即將在今年5月全面完成，時間緊、任務(wù)重。昨日，國稅總局局長王軍表示，此次營改增確實面臨諸多挑戰(zhàn)，比如二手房交易就要面臨前所未有的大量自然人從繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅的情況。在業(yè)內(nèi)看來，由于所有行業(yè)稅負(fù)只減不增是本輪營改增的主要目標(biāo)，因此，改革后的二手房交易稅負(fù)應(yīng)當(dāng)不會高于當(dāng)前。

首涉?zhèn)€人營改增

隨著今年政府工作報告為營改增任務(wù)立下“軍令狀”，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)這四塊最難啃的“骨頭”也都將在今年5月1日正式納入營改增軌道。但時間緊、任務(wù)重，上述四大行業(yè)之所以遲遲未被納入試點必定有它的難點所在。

王軍表示，此次營改增不同于以往，面臨著諸多挑戰(zhàn)。“一是數(shù)量大，近1000萬納稅人要改制；二是時間緊，只有不到兩個月實際準(zhǔn)備時間；三是首次涉及大量自然人納入營改增后繳納增值稅的稅收征管問題，比如二手房交易；四是新增納稅人過去很少接觸過增值稅。”王軍說。

其中，大量自然人納入營改增，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，無疑成為了多方關(guān)注的焦點。以二手房交易為例，5%的營業(yè)稅是向賣房一方征收，但隨著未來房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增試點，二手房交易中的賣房一方此前所繳納的營業(yè)稅將不復(fù)存在，取而代之的便是增值稅。

由于此前二手房交易由地稅征管，營改增后如何征管又成了一道新的難題。不過中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓告訴北京商報記者，目前增值稅共有兩種發(fā)票，分別針對的是一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其中對小規(guī)模納稅人征收增值稅的經(jīng)驗就可以為個人繳納增值稅所用。

二手房稅負(fù)不會高于當(dāng)前

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步靠近營改增，個人之間的二手房交易在稅負(fù)上又將呈現(xiàn)出怎樣的變化？

曾有人測算過，如果按照5%的營業(yè)稅來征收，那么一套成交價為50萬元的普通住宅需繳納2.5萬元的營業(yè)稅。而如果按照業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的11%的增值稅率來征收，那么同為50萬元的一套普通住宅則需上繳近5萬元的增值稅。最為關(guān)鍵的是個人住房交易并沒有抵扣項，這也就意味著賣房一方要多承擔(dān)2萬多元的繳稅壓力。

但劉桓也表示，此次營改增的一個首要原則就是所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，因此，在他看來，二手房交易應(yīng)當(dāng)不會沿用房地產(chǎn)行業(yè)通用的11%的增值稅率。

“二手房交易的增值稅率應(yīng)當(dāng)不高于當(dāng)前5%營業(yè)稅的稅率，是否會低如小規(guī)模納稅人3%的增值稅率，還需要相關(guān)政策對于二手房交易雙方的性質(zhì)進(jìn)行單獨說明。”劉桓說。

偉業(yè)我愛我家品牌中心總監(jiān)孔丹也表示，從中央營改增的大方向上來看，改革的最終目的應(yīng)該還是降低個人、企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，因此個人二手房交易征收增值稅后，交易過程中的整體稅費繳納額度應(yīng)該是穩(wěn)中有降的。