機構：廣州房價仍有上升空間 未來市場面臨風險凸顯

今年廣州一手住宅銷售面積和銷售金額雙雙創歷史新高沒有太大懸念，這樣的判斷放到全國樓市也同樣適用。而在“930”全國熱點城市樓市調控政策轉向之下，今年房價、地價雙雙上漲的局面會不會改變？房價、地價會不會因此掉頭？來自合富地產研究院的分析報告認為，未來市場降溫難免，每一次調控的短期效應都有影響。預計不同城市的后續市場表現或有差異。同時各城市樓價走向也將分化，珠三角的四個城市廣州、佛山、深圳、東莞，將呈現廣、佛溫和調整，而深、莞明顯調整的局面。

主要觀點

●廣州：前期房價、地價上升幅度相對較小，時間也滯后，自住改善需求構成更多，供應相對要充足一些。預計廣州樓市調整會溫和很多，房價、地價還有上升空間。

●東莞：限購全覆蓋，來自深圳的投資性購房較多，由于前期去化量大，庫存和供應相對少，處于階段性供不應求。來自深圳的投資購房退潮后，東莞房價回調難以避免。

●深圳：對二套房貸限制嚴，前期房價、地價升幅巨大，投資投機需求占比大，外來人口流入量大。預計深圳房價、地價回調會相對明顯一些，市場消化調整的時間相對長。

●佛山：局部限購，來自廣州的購房需求自住占比較大，廣佛同城聯系更緊，市場供應尚充足，預計市場會有所調整。

廣州房價地價有上升空間

最新監測數據顯示，多個熱點城市10月份樓市成交環比下降，如南京、杭州、北京、合肥、東莞、佛山等，成交比9月下降20%-70%。有些城市雖然10月份網簽量比9月上升，但主要還是網簽時間有滯后、或交易趕在調控實施日前集中搶閘等原因造成的，調控后購房客戶上門量、簽約量都在減少。

合富地產研究院認為，考慮到這一輪房地產上升、調控都有城市間分化的特點，預計后續市場表現也會有所不同。以珠三角城市廣州、深圳、佛山、東莞為例：廣深同屬一線城市，城市吸納力強，外來人口大，供求關系偏向于供不應求，限購均比較嚴格，這是共性。但這兩個城市差異也顯著，深圳對二套房貸限制比廣州嚴，前期房價、地價升幅巨大，投資投機需求占比大，外來人口流入量大，廣州前期房價、地價上升幅度相對較小，時間也滯后，自住改善需求構成更多，供應相對要充足一些。因此，綜合看兩個城市的后市表現，預計深圳房價、地價回調會相對明顯一些，市場消化調整的時間相對長。廣州的調整會溫和很多，房價、地價還有上升空間。

而佛莞毗鄰一線城市，同屬于一線購買力外溢的二三線城市，對外地人限購只限第二套，供求大致均衡，房價、地價與相鄰一線城市相比處于洼地，前期價格漲幅較大，這是他們的共同點。他們的差異也是顯而易見的，限購方面東莞更嚴，全覆蓋，來自深圳的投資性購房較多，由于前期去化量大，庫存和供應相對少，處于階段性供不應求。佛山只是局部限購，來自廣州的購房需求自住占比較大，廣佛同城聯系更緊，市場供應尚充足，預計兩個城市市場會有所調整。相比之下，可能房價較地價的調整明顯，因為房企還會繼續投資進駐布局，只是拿地會謹慎一些，而來自深圳的投資購房退潮后，東莞房價回調難以避免。

未來房地產面臨風險凸顯

分析認為，未來房地產面臨的風險將有所凸顯。第一個是政策風險。這輪調控目標并非只是單單抑制房價、地價過快上升，顯然還有防范資產泡沫、去除房地產高杠桿的政策指向。邏輯上包含防止因房地產過度膨脹而經濟脫實向虛，從而阻斷經濟結構轉型，加劇社會矛盾。

同時，近兩年貨幣政策趨向寬松，一方面穩經濟增長需要寬松的流動性環境，另一方面寬松的貨幣環境容易帶來資產泡沫風險，以及通貨膨脹風險。決策層一直在尋求平衡和理想的結果，雖然通脹風險暫無須擔憂，卻已經歷股市大幅波動和房地產大漲兩輪風險考驗(人民幣匯率風險也是潛在風險)。

另外一個風險是市場風險。本輪調控措施不同城市差別較大，房屋市場和土地市場分化加劇，企業投資需要認真研究不同城市的調控政策措施影響如何，也有仔細判斷城市與區域房地產市場未來走勢。特別是土地市場，可以說是重要調控對象，此時再用高杠桿拿地、高價拿地，風險非常之高。假如未來從供給端、需求端的資金杠桿率不斷下降，那么有些城市的房地產市場調整時間可能比較長，這時候開發企業高成本、高杠桿發展的風險較大。