房地產(chǎn)調(diào)控下仍有房企欲逆市收地 業(yè)內(nèi)稱(chēng)需警惕高成本風(fēng)險(xiǎn)

賈亮(化名)就職于一家上市房企的投資并購(gòu)部。他透露，近期多地房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后，他和他的團(tuán)隊(duì)沒(méi)有閑著。“老板的意思是趁著目前的大好機(jī)會(huì)，趕緊物色目標(biāo)，該出手時(shí)就出手。我們部門(mén)這一個(gè)多月抓緊時(shí)間在全國(guó)到處跑，人手不夠，還從其他部門(mén)抽調(diào)了不少人。”

樓市轉(zhuǎn)冷，交易停滯……房地產(chǎn)市場(chǎng)看似平靜了許多，背后卻有不一般的躁動(dòng)。

賈亮所在的公司判斷，未來(lái)一線(xiàn)城市將毫無(wú)懸念地成長(zhǎng)為超大都市圈，土地供需矛盾將持續(xù)存在。據(jù)此，他們將目標(biāo)分成兩類(lèi)：第一類(lèi)是一線(xiàn)城市或發(fā)展勢(shì)頭良好的二線(xiàn)城市的土地或項(xiàng)目；第二類(lèi)是地處一線(xiàn)城市周邊、能享受一線(xiàn)城市資源的三四線(xiàn)城市土地。

賈亮所說(shuō)的“大好機(jī)會(huì)”指的是在房地產(chǎn)調(diào)控新政的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。他說(shuō)：“根據(jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，環(huán)一線(xiàn)城市許多優(yōu)質(zhì)地塊往往在當(dāng)?shù)匦》科蠡蛑鳂I(yè)并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)手里。目前行情不好，我們的議價(jià)能力和主動(dòng)性就更強(qiáng)。因?yàn)檫@些企業(yè)往往資金實(shí)力不足，缺乏高效操盤(pán)的能力，所以我們只要出價(jià)合適、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估得當(dāng)，企業(yè)和我們團(tuán)隊(duì)就能獲得豐厚的收益。”

賈亮所在團(tuán)隊(duì)研究了幾家最近幾年上升勢(shì)頭較快房企的業(yè)績(jī)報(bào)告，發(fā)現(xiàn)它們的共性為受益于土地收購(gòu)。“經(jīng)過(guò)前面幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的檢驗(yàn)，收購(gòu)是效率更高的方式，政府、企業(yè)和社會(huì)都能從更高效率的開(kāi)發(fā)中獲益。加工‘面粉’，出售‘面包’，仍然是傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)的主流模式。快速獲取土地資源，才能為企業(yè)爭(zhēng)取閃轉(zhuǎn)騰挪的空間。”

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于擁有強(qiáng)大資金鏈條的房企，未來(lái)一年是擴(kuò)大儲(chǔ)備土地的最佳窗口期。

不過(guò)，一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)像賈亮這樣的“搶地”持懷疑態(tài)度。今年以來(lái)，土地市場(chǎng)火熱，房企拿地成本明顯上升，需要未來(lái)高房?jī)r(jià)覆蓋成本。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企高杠桿拿地的風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面，一是未來(lái)償債壓力增加，尤其是利息成本增加；二是高企的土地成本給后續(xù)項(xiàng)目定價(jià)形成一定壓力。

房企償債壓力增加的同時(shí)，融資渠道正在收緊，部分銀行收緊房企開(kāi)發(fā)貸款，房企發(fā)行公司債的審核趨嚴(yán)。中國(guó)人民銀行最新披露的數(shù)據(jù)顯示，9月末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.6%，比上月末低0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.57萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.9%，增速比上月末低2.2個(gè)百分點(diǎn)。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉表示，部分企業(yè)在前期爭(zhēng)奪“地王”的過(guò)程中，激進(jìn)拿地，如果后期融資收緊，再加上去化速度放慢，現(xiàn)金流將承受很大壓力。