10月全國樓市將迎拐點？部分城市成交量“速凍”

“緊急降溫不是不愛，而是真愛”

一大波調(diào)控政策之下，樓市“金九”戛然而止，“銀十”也被潑了一盆冷水。一線城市和熱點二線城市的房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)下滑，部分前期高燒的城市成交量“速凍”。那么，樓市拐點到了嗎？

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉的回答是，“預(yù)計10月份全國樓市將迎來拐點，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速將出現(xiàn)回落。”

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠則認為，“調(diào)控不是打壓房地產(chǎn)，恰恰是為了保護房地產(chǎn)，為了避免去年股市的慘劇上演，緊急降溫不是不愛，而是真愛。政府對房地產(chǎn)的感情沒有改變。”

政策拐點后出現(xiàn)了市場拐點

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的作用明顯，據(jù)初步測算，前三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。在銷售市場，無論是裝潢、家電等樓市周邊產(chǎn)業(yè)，還是金融行業(yè)、財政來源，都仰仗著樓市的火爆成了受益者。

不過，政府及市場已經(jīng)察覺，如此瘋狂的上漲并不可能長期持續(xù)。

9月最后一周，有市場分析已經(jīng)開始預(yù)測，樓市將進入深度調(diào)整。中國銀行國際金融研究所宏觀經(jīng)濟與政策主管周景彤就指出，中國房地產(chǎn)市場毋庸置疑已有泡沫，接下來的四季度，將是中國樓市調(diào)整的重要時期。

9月30日開始，北京、天津等22個城市集體出臺樓市調(diào)控政策，印證著市場的猜測：樓市的瘋狂已經(jīng)接近尾聲。

“這是過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度最大的一次。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如此評價。在調(diào)控政策出臺之后，全國多個城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介又迎來了一波嚴查，住建部點名45家企業(yè)存在違規(guī)行為，北京、上海、天津、成都等地也對當(dāng)?shù)氐倪`規(guī)企業(yè)進行了通報查處，進一步增強了本輪樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力。

政策拐點已至，市場拐點也有了跡象，部分城市前期房價的迅猛漲勢得到明顯遏制。國家統(tǒng)計局10月21日的數(shù)據(jù)顯示，15個一線和部分熱點二線城市新建商品住宅房價增速降低，走勢趨穩(wěn)。多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個，下降40%至20%的城市有3個。

樓市調(diào)控對經(jīng)濟的影響不能夸大

樓市拐點的出現(xiàn)似乎順理成章，畢竟樓市的瘋狂不可持續(xù)。瑞銀的分析就認為，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了提前消費，未來增長可能乏力。

不過，另一種擔(dān)憂隨之而起：樓市在中國實體經(jīng)濟上半年復(fù)蘇乏力的情況下，托起了前9個月GDP增長的8%，樓市拐點會否讓中國未來的經(jīng)濟增長出現(xiàn)急剎車？

“房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟的影響不能夸大。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運說，房地產(chǎn)調(diào)控的目的主要是防止房地產(chǎn)的大起大落對經(jīng)濟帶來不利影響，調(diào)控目標最終還是保持經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。

在瑞銀中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤看來，今年樓市整體對經(jīng)濟增長的貢獻仍然比較溫和。除了樓市，今年的經(jīng)濟增長還來自于政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和準財政支出的支持。“尤其是今年年初非常明顯，由信貸支撐帶來了一輪公共投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資的增長。”

實際上，對于未來中國經(jīng)濟發(fā)展的支撐，市場更看好PPP項目及基礎(chǔ)建設(shè)等領(lǐng)域。中國民生銀行首席研究員溫彬認為，從中期看，對房地產(chǎn)實施緊縮調(diào)控政策的背景下，亟須培育新的增長點，“特別是加快融資模式創(chuàng)新，加大力度引導(dǎo)民間資本參與PPP項目建設(shè)。”

“地王”為開發(fā)商埋下巨大風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的走勢，是購房者關(guān)心的話題，也是開發(fā)商關(guān)注的問題。今年前三季度房地產(chǎn)市場的銷售回暖，為開發(fā)商提供了更多的現(xiàn)金流。不過，政策拐點的出現(xiàn)，市場出現(xiàn)明顯降溫，為開發(fā)商增加了風(fēng)險。

世邦魏理仕日前的數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)規(guī)模不斷增加，累計上升了150%。但與之對應(yīng)的開發(fā)商平均凈利潤呈下滑態(tài)勢，償債能力有所下降。市值在350億元以上的大型開發(fā)商平均凈利潤率下滑趨勢較緩；市值在100億元至350億元的中型開發(fā)商從2011年的20%左右下降到目前的約10%；市值在100億元以下的小型開發(fā)商則出現(xiàn)大幅度下滑，尤其2014年之后，下滑幅度達到15%左右。這也就意味著，中小型開發(fā)商面臨著較大的債務(wù)風(fēng)險。

市場降溫，土地價格卻節(jié)節(jié)走高，這也為開發(fā)商的風(fēng)險埋下伏筆。“部分房企收獲了過多價格過高的土地項目，一旦市場出現(xiàn)輕微調(diào)整，很可能出現(xiàn)連鎖惡性循環(huán)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

不過，限購城市的成交下滑，使得部分購房者把目光投向了非限購城市。數(shù)據(jù)顯示，由于省會城市的限購，九江、淮安等周邊城市成交量出現(xiàn)上升，10月上半月三線城市的新建商品住宅成交面積收獲最大漲幅。

馬光遠表示，史上最嚴的調(diào)控開始在逆轉(zhuǎn)前期樓市瘋狂的預(yù)期，未來市場走勢分化嚴重，不是價格上漲的分化，而是在價格下跌方面，有些城市抗跌，有些城市則因為泡沫嚴重，下跌會比較明顯。

分析

政策執(zhí)行力度史上最強

市場預(yù)計，這輪調(diào)控的效果即將在10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)，9月或成為最后一個樓市狂歡月。

在瑞銀中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤看來，這輪樓市調(diào)控在20多個城市采取了限購措施，提高了首付水平，也在心理和預(yù)期方面做出控制，成效已經(jīng)有所體現(xiàn)，“從10月份銷售情況看，第一周銷售明顯減弱。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，在前期限購、限貸政策出臺后，10月中旬全國各地開展了前所未有的一次房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行，“這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度最強，這也是10月份市場快速回落的主要原因。”

張大偉認為，北京從購房資格核驗情況看，10月1日至10月16日為1.74萬戶，較9月同比漲幅回落50個百分點，市場快速回落到了2015年的平均水平。從全國來看，12個城市在上周新房成交量較前三個月的周均值有所下降，其中蘇州、濟南、廈門降幅超過七成，佛山、南京、南昌降幅超過四成。

從價格看，四季度前期過熱的市場將出現(xiàn)明顯降溫，部分區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)價格下調(diào)的現(xiàn)象。張大偉指出，本輪政策將快速抑制房價過快上漲，一旦年末央行額度吃緊，房價的下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。

此外，張大偉認為，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將升級到一城一策、一城多策。在他看來，未來政策開始“托底蓋帽”。這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括部分城市的信貸收緊。部分城市漲幅過快還會出臺限購政策。

背景

信貸并非唯一調(diào)控措施

或許，樓市快速增長的起因源于信貸投放過度，但銀行信貸并非當(dāng)下樓市唯一的調(diào)控措施。

對于開發(fā)商而言，9種不正當(dāng)行為將受到處罰。繼前期通報部分違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在10月14日明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、惡意炒作、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等9種不正當(dāng)經(jīng)營行為將被依法查處。

不僅如此，在國務(wù)院排查整頓互聯(lián)網(wǎng)金融時，也不忘將與房地產(chǎn)有關(guān)的平臺列為重點排查對象。10月13日，國務(wù)院《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實施方案的通知》中指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。同時，要規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。

一位互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)人士指出，這意味著未來從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)將受到影響。“眾籌買房”可能還可以，但“首付貸”將被嚴令禁止。實際上，去年“首付貸”業(yè)務(wù)就被監(jiān)管叫停。

作者：楊奕姜樊