人大國發院報告：房地產復蘇過程中已出現五層面風險

中國證券網訊(記者趙靜)中國人民大學國家發展與戰略研究院21日發布的《宏觀經濟月度數據分析報告(10月)》指出，今年我國房地產市場走勢總體好于預期，“去庫存”取得一定成效，投資等關鍵指標發生逆轉，對投資和GDP的拉動效應增強。但在，在房地產復蘇過程中，出現了幾個層面的風險，不僅可能使房地產復蘇難以持續，而且加劇了資金脫離生產領域實體經濟的程度，可能會阻礙創新和產業轉型，削弱經濟增長動力。

《報告》認為，這幾個層面的風險中，首先是房地產泡沫化的風險。

“由于沒有在庫存分化的情況下因城施策，部分一二線出現房價上漲過快的現象，導致市場恐慌和社會投機情緒高漲，‘地王’頻現，大量信貸資金流向了房地產市場，一二線城市房價出現暴漲。在宏觀經濟和預期收入增速持續下行的背景下，房價大幅上漲，預示著房價收入比急劇攀升，不僅加劇了資產泡沫，也打壓了自住房需求。從長遠來看，所產生的擠出效應將削弱經濟增長動力。”

其次，房地產杠桿率上升。杠桿結構分布不均勻，邊際杠桿率在持續快速上升。去年以來，通過首付貸、信用貸和房抵貸等種種手段突破首付比例要求，暗地里加杠桿的交易規模顯著上升，大大降低了房地產市場抵御房價下跌的能力。

第三是房地產市場分化風險。房地產市場分化主要表現在兩個方面：一是當前房地產的庫存減少主要是住宅商品房，而非住宅商品房庫存還在持續攀升；二是當前房地產的庫存減少主要是一、二線城市，三、四線城市的房地產庫存基本沒有變化，而庫存壓力最大的地方恰恰是三、四線城市。與前幾輪房地產復蘇相比，本輪復蘇分化的程度和速度大大超越以往，可能誘發強勁的虹吸效應，成為影響復蘇走勢的不利因素：大量房地產企業將重新布局開發戰略，加速各類資金向一、二線城市集聚，三、四線城市房地產市場將進一步蕭條，而不是出現跟隨性復蘇，部分市縣財政困難將進一步加劇。

第四是房地產復蘇弱化的風險。本輪復蘇中，房地產銷售回暖向投資回暖的傳導機制發生變異，導致復蘇不夠強勁，給投資和經濟增長造成一定的拖累效應。此外，在本輪復蘇中，土地購置面積盡管跌幅不斷縮小，但始終沒有實現正增長。如果此趨勢持續下去，全年來看，房地產業將難以實現對投資和經濟增長的拉動效應，而很可能再次產生較強的拖累效應。

最后一層風險是新一輪房地產調控政策總體效果的不確定性。《報告》稱，9月30日以來，全國主要一二線城市密集出臺了新一輪緊縮性調控政策。這些舉措有利于控制房價和防范資產泡沫風險，但短期內也會對房地產銷售和投資產生一定的影響。