固定利率房貸重出江湖 銀行用舊招應(yīng)對利率下行

證券時報記者馬傳茂

這個十一假期，22城接踵而至的調(diào)控政策，不僅打亂了買賣雙方的心理預(yù)期，也打亂了銀行的節(jié)奏。

不過證券時報記者注意到，盡管很多城市房貸的準(zhǔn)入門檻都有所提高，但銀行整體的預(yù)期并未改變。“現(xiàn)在好的企業(yè)客戶不好找，房貸門檻抬高雖然減少了總的客群數(shù)量，但符合條件的客戶仍然是優(yōu)質(zhì)的。另外，我們判斷未來一兩年內(nèi)利率中樞是趨于下行，房貸是比較合適的投放標(biāo)的。”一位城商行總行人士對記者說。

市場一團(tuán)亂麻之際，一些銀行甚至干脆取消了常見的浮動利率貸款合同，只向符合條件的客戶提供固定利率房貸產(chǎn)品，冀望在利率下行周期內(nèi)提前鎖定收益。

固定利率房貸重出江湖

事實上，固定利率房貸并不是件新鮮事。早在2006年左右，包括光大銀行、建設(shè)銀行、招商銀行在內(nèi)的不少銀行都曾經(jīng)推出過固定利率住房貸款產(chǎn)品。

華南地區(qū)某城商行個金部負(fù)責(zé)人對記者表示，當(dāng)時的固定利率房貸主要適合四類人：有升息預(yù)期的人、具有穩(wěn)定未來收入的人、申請二套房貸款的人以及出于投資目的購房的人，其中最關(guān)鍵的就是“升息預(yù)期”。

他表示，站在購房者的角度，如果處于一個加息周期內(nèi)，簽訂固定利率住房貸款合同是有利可圖的。但從銀行角度來說，固定利率房貸卻只有在降息周期中比較有利。原因很簡單，資產(chǎn)端的收益固定之后，負(fù)債端的成本越來越低，相對應(yīng)的息差空間才會拉大。

“但在市場競爭比較激烈的情況下，這不是一個進(jìn)攻的策略，而只是防守。采取這種策略的銀行，房貸的市場份額以及占本行資產(chǎn)的比例都不大，希望有限的資源回報最大化。”一位資深銀行從業(yè)人士對記者稱。

該人士稱，采取這種定價策略最顯著的特點(diǎn)，是銀行有比較強(qiáng)烈的利率下行預(yù)期。“換個角度去看，也可以理解成不敢漲價的替代策略，客戶的成本是固定的，只是銀行預(yù)期未來自己的資金成本會下來。”

政府項目早已大量運(yùn)用

業(yè)內(nèi)人士表示，固定利率房貸重新出現(xiàn)并非偶然，去年以來政府類公司貸款已有很多類似案例。

中部地區(qū)某城商行一位高管對記者表示，該行去年起在很多政府類項目中均采用了固定利率合同，目前來看收效良好。“主要也是對未來利率走勢的判斷比較準(zhǔn)確，去年上半年整個市場普遍的利率水平都在8%-10%左右，政府也愿意和我們鎖定未來幾年的成本。但現(xiàn)在來看，市場資金成本降到3%-4%，我們的盈利空間一下子就很大了。”該人士表示。

實際上，這與各家銀行在每年四季度就全力籌備的“開門紅”有相似之處：出于收益壓力，早投放，早收益；投放領(lǐng)域偏向政府平臺項目等，鎖定合同收益。

這也導(dǎo)致了近年來一季度或者說一月份新增人民幣貸款在全年貸款中占據(jù)重要比例。以今年為例，一月份新增人民幣信貸2.5萬億元，創(chuàng)單月最高歷史紀(jì)錄，其中有上年末積累信貸需求集中釋放的季節(jié)性沖貸因素，也有銀行“早投放、早收益”的考慮，但更關(guān)鍵的，還是在于長端收益率的下降和政府項目上馬。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，主要股東為地方政府的城商行，類似策略的運(yùn)用在本輪降息周期中更為普遍。“從近期香港和內(nèi)地上市的城商行報表中可以看到，在全行業(yè)利潤增速不高的情況下，它們的盈利空間普遍很好，這種資產(chǎn)重定價的周期差是主要原因。否則，現(xiàn)在的環(huán)境下上哪去找這么好的資產(chǎn)？”某股份行投行部副總經(jīng)理對記者說。

事實上，不獨(dú)銀行人士如此判斷未來利率走勢，很多券商宏觀分析師也持類似看法。國信證券宏觀分析師董德志則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長從第二產(chǎn)業(yè)驅(qū)動轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動后，單位經(jīng)濟(jì)增速對資本投入的需求大幅降低，因此無論是經(jīng)濟(jì)增速絕對變化、變化趨勢，還是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的結(jié)構(gòu)變化，均支持我國長期利率中樞下行。