上海嚴(yán)查銀行“輸血”房企拿地資金 將實(shí)施“穿透式”監(jiān)管

10月12日上午，上海銀監(jiān)局召集轄內(nèi)機(jī)構(gòu)高層開(kāi)會(huì)，發(fā)出嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的警示。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》獨(dú)家從一名接近參會(huì)者人士處獲悉，監(jiān)管此次要求嚴(yán)格，銀行資金進(jìn)入商品房用地交易方面將會(huì)被“穿透式”監(jiān)管。

“本來(lái)就算銀行貸款放不了，銀行資金還有很多‘創(chuàng)新通道’繞道進(jìn)入土地市場(chǎng)的。但如果監(jiān)管?chē)?yán)查，這塊業(yè)務(wù)就不得不收縮。”該人士表示。

此外，也有一名股份制銀行個(gè)金部門(mén)人士向本報(bào)表示了“收緊”的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)違規(guī)的房抵貸、實(shí)質(zhì)為首付貸的消費(fèi)信貸等也會(huì)受到整頓。

銀行資金如何“繞通道”輸血拿地？

事實(shí)上數(shù)日前上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市規(guī)劃國(guó)土資源局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，對(duì)于“繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款”就已經(jīng)命令堵上了五條渠道：銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金。

理論上，銀行貸款本就不能給開(kāi)發(fā)商用來(lái)拿地，但行業(yè)內(nèi)“變通”的辦法多年來(lái)屢見(jiàn)不鮮，全國(guó)多地均有發(fā)生。

本報(bào)記者采訪(fǎng)獲悉，有些銀行創(chuàng)出“土地過(guò)橋”業(yè)務(wù)，或是銀行資金通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金、銀行和房企共同組建一家有限合伙企業(yè)運(yùn)作拿地款基金的形式進(jìn)入土地市場(chǎng)。而銀行的資金端則可通過(guò)發(fā)售理財(cái)產(chǎn)品解決，這些資金再作為基金“優(yōu)先-劣后”結(jié)構(gòu)化分層中的優(yōu)先級(jí)以控制理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。

一則或有相關(guān)的數(shù)據(jù)是，根據(jù)中債登披露的2016年上半年數(shù)據(jù)，配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)的理財(cái)資金中，共有2.09萬(wàn)億元投向房地產(chǎn)行業(yè)。業(yè)內(nèi)估計(jì)，其中不乏銀行資金通過(guò)信托、資管計(jì)劃等通道進(jìn)入了房地產(chǎn)拿地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。

此外，近兩年房企發(fā)債井噴，且募集資金用途不受明確的項(xiàng)目限制。從認(rèn)購(gòu)者來(lái)看，這些公司債不乏銀行理財(cái)和保險(xiǎn)資金作為買(mǎi)家。

銀行的“變通”還包括通過(guò)信托發(fā)放貸款。據(jù)中信建設(shè)證券分析師陳慎在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，銀行的理財(cái)資金等可通過(guò)信托產(chǎn)品設(shè)立的SPV給項(xiàng)目公司發(fā)放信托貸款或委托貸款，到期后由開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)方償還本金及利息，實(shí)現(xiàn)退出，一般在項(xiàng)目還未取得“四證之前”就發(fā)放，即所謂“夾層”貸款。

“永續(xù)債”做手腳變貸款

除了上述較常規(guī)的變通方式，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者日前獨(dú)家獲悉某大型香港上市房企正通過(guò)多家銀行廣東的分支行進(jìn)行的一種融資手段：發(fā)放永續(xù)債。銀行資金進(jìn)入的方式，是借某個(gè)通道，比如基金子公司，使資金進(jìn)入某特設(shè)的項(xiàng)目資管計(jì)劃，再進(jìn)入這家房企的“項(xiàng)目公司”，即作為項(xiàng)目公司永續(xù)債。

顧名思義，永續(xù)債本身期限為永續(xù)或極長(zhǎng)。但一名審批過(guò)此項(xiàng)目的銀行人士告訴本報(bào)，為了讓購(gòu)買(mǎi)房企永續(xù)債對(duì)于銀行而言效果等同于貸款，銀行會(huì)在利率上“動(dòng)手腳”，比如約定每年遞增的利率，或前兩年利率為一般定期貸款利率，到了第三年突然加碼，倒逼企業(yè)因無(wú)法承受利率而只能像還貸一樣到期還債。

“就好比每年利率加個(gè)5%，那誰(shuí)受得了‘永續(xù)’借下去？”該銀行人士說(shuō)。

為了逃避資金用途限制方面的監(jiān)管，合同還會(huì)約定項(xiàng)目公司的借款用途為歸還股東借款，即將永續(xù)債用于償還其在母公司的債務(wù)。而事實(shí)上，項(xiàng)目公司借母公司的資金本身就是主要用于拿地。所以雖在會(huì)計(jì)科目上兜了一圈，其實(shí)質(zhì)無(wú)非就是地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資拿地。

而讓這家香港上市房企樂(lè)于借永續(xù)債的另一個(gè)原因，是讓報(bào)表看似健康。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，永續(xù)債是進(jìn)入報(bào)表中的“權(quán)益”項(xiàng)目而非“負(fù)債”。

上述這種種“花招”，都在此次監(jiān)管之列。《意見(jiàn)》堵上的五條渠道中已經(jīng)包括了信托資金、資管計(jì)劃等，而監(jiān)管對(duì)于銀行資金流向管理“實(shí)際重于形式”的要求，也會(huì)砍斷銀行暗地“輸血”線(xiàn)。

寬松的資金若為土地市場(chǎng)泡沫緣起，看住灰色資金運(yùn)輸鏈條，往往是擠出泡沫的有效方法。