樓市調控政策密集出臺 熱點城市面臨調整壓力

分析人士認為，部分調控力度較大的城市房地產市場可能出現調整。中國外匯交易中心公布的最新數據顯示，10日銀行間外匯市場人民幣對美元中間價貶值230基點，報1美元對人民幣6.7008元。部分機構認為，考慮到多地對房地產市場進行調控，人民幣貶值預期或利于樓市進一步降溫。

調控政策密集出臺

自9月30日至10月9日，北京、天津、蘇州、合肥、南京、深圳等多個城市發布樓市調控政策。10月9日，成都開始實施購房貸款新政，這是繼10月1日發布限購政策后，成都出臺的又一項樓市調控政策。

從政策內容看，除北京、深圳、合肥、蘇州等少數幾個城市外，其他城市調控力度有限。為什么這一輪房價上漲讓地方政府迅速出臺調控措施？中原地產首席分析師張大偉認為，這一輪房價上漲太快太集中，事實上也是杠桿利用最過度的一次上漲。這一輪很多投資客已經賺的盆滿缽滿，一旦市場風吹草動，很可能會放棄部分利潤離場。這種情況下需要警惕，即使調控力度不大也可能出現“踩踏”。當然，如果信貸依然維持寬松，“踩踏”現象不會普遍出現。

業內人士認為，這一輪政策收緊，看似一城一策，但如此密集出臺調控措施，可能是在高層統籌下的舉動。在國慶期間全面出臺政策的城市中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高的城市。未來可能還有多個城市出臺調控政策。

樓市面臨調整壓力

張大偉認為，在過去人民幣升值的數年里，人們的財富和可支配收入會隨著人民幣升值增加，房地產吸引了大量消費者。在房地產供給短期內難以增加的情況下，需求增加會拉高房價。

流入房地產市場的資金會隨人民幣升值預期而增加。住房的需求彈性大于普通商品，因而上漲幅度會更大。預期效應會明顯放大財富效應。當市場預期人民幣升值時，國外資金會大量流入房地產市場，推高房價。過去幾年房價大漲的原因很多，人民幣升值也是其中一個因素。在此過程中，擁有房產的人資產迅速升值。房產升值預期又吸引更多人買房。如果人民幣貶值預期較強，將影響部分購房投資需求。

此外，巨量海外融資規模也可能引發房企資金鏈緊張。如果熱錢流出中國則可能加劇房地產企業融資困境。張大偉認為，人民幣貶值預期首先會影響非核心的三四線城市市場，對一二線城市房地產市場影響不大。如果貶值趨勢明確，一線城市房地產市場難免會受到影響。未來6-9個月房地產市場的調整趨勢可能較明顯。