新華社調(diào)查：樓市三大銷售亂象 未批先售、哄抬房價(jià)、場外配資

“十一”前后，全國20余個(gè)城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，絕大多數(shù)地區(qū)都突出強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為”。住建部于4日公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，北京、上海等地對點(diǎn)名的有違規(guī)嫌疑的房企和機(jī)構(gòu)迅速查處。

“新華視點(diǎn)”記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)查之下，房地產(chǎn)銷售有所規(guī)范，企業(yè)和機(jī)構(gòu)人員的違規(guī)行為有所收斂。不過，仍有一些房產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)頂風(fēng)作案，未批先售、定價(jià)混亂、場外配資等行為時(shí)有發(fā)生。

多地開展專項(xiàng)整治，一些捂盤惜售項(xiàng)目被暫停網(wǎng)簽

記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地規(guī)范市場的政策主要包括加強(qiáng)房企預(yù)售管理、嚴(yán)格執(zhí)行限購措施、規(guī)范中介經(jīng)紀(jì)行為、嚴(yán)禁機(jī)構(gòu)場外配資等。

深圳提出，對未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客，對已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的項(xiàng)目，嚴(yán)禁企業(yè)采取拖延開盤時(shí)間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象。

濟(jì)南提出，對于不符合限購條件，采用網(wǎng)下或滯后網(wǎng)簽、逾期不辦等行為規(guī)避限購政策的，一經(jīng)查實(shí)，有關(guān)部門將依據(jù)有關(guān)規(guī)定依法處置。

北京提出，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息等違法違規(guī)行為。

上海明確，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項(xiàng)整治。

各地迅速對違規(guī)違法行為進(jìn)行了查處。北京市住建委等部門對亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國銳金頂、豐臺區(qū)公園懿府、通州運(yùn)河核心區(qū)京貿(mào)國際城等項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)檢查。對3個(gè)項(xiàng)目涉嫌捂盤惜售的違規(guī)行為進(jìn)行查處，暫停了這些項(xiàng)目的網(wǎng)簽，并將其涉嫌違規(guī)行為抄報(bào)國土、工商、地稅、金融等部門，移交相關(guān)部門進(jìn)一步處理。

記者“十一”期間走訪公園懿府項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn)，與查處之前“恐慌”的銷售氛圍相比，如今該項(xiàng)目給人的感覺是房源充足。“這個(gè)項(xiàng)目還無法出售，具體什么時(shí)候放開網(wǎng)簽還不知道。”一位銷售人員說，“目前有充足的房源可供選擇，想要的樓層基本都能滿足。”

此外，南京市針對當(dāng)前可售商品房僅2萬套左右的情況，相關(guān)執(zhí)法部門對全市21家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行集體約談，要求開發(fā)企業(yè)加快上市節(jié)奏。杭州責(zé)令對捂盤惜售的杭州萬科大家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行限期整改。

未批先售、哄抬房價(jià)、場外配資仍時(shí)有發(fā)生

各地密集查處之下，市場秩序明顯規(guī)范。然而，一些地區(qū)和機(jī)構(gòu)依然存在頂風(fēng)作案，違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生。

——未批先售。記者走訪福州10多家新盤售樓處，發(fā)現(xiàn)一些樓盤無證賣房現(xiàn)象普遍，一些熱門樓盤的定價(jià)混亂。

在陽光城（000671公告,行情,點(diǎn)評,財(cái)報(bào),圈子）[-2.54%資金研報(bào)]檀悅樓盤，一位置業(yè)顧問告訴記者，樓盤一共10棟樓，分5期開盤。“房價(jià)還會漲，不急著一口氣推盤。”記者在售樓大廳并沒有看到房價(jià)公示，預(yù)售許可證也只有一期的房源。對此，這位置業(yè)顧問說：“二期的房子已經(jīng)打好地基了，預(yù)計(jì)拿到預(yù)售證很快。我們是大房地產(chǎn)商，不會有任何風(fēng)險(xiǎn)。”

在融僑陽光城方圓樓盤，目前有存2萬元抵5萬元的優(yōu)惠活動。“最快下個(gè)月開盤，第一次開盤推出120套，以后再慢慢開。”當(dāng)記者問沒有預(yù)售證為何急著認(rèn)籌時(shí)，這位置業(yè)顧問說：“等預(yù)售證下來，房子就被搶光了，你不一定能買到。”

——中介哄抬房價(jià)托底市場。北京出臺嚴(yán)厲調(diào)控措施后，不少急于出手的掛牌業(yè)主考慮降價(jià)賣房，但不少人被中介經(jīng)紀(jì)人阻攔。打算賣掉位于北京昌平水屯一處住房的趙女士說：“原本打算下調(diào)掛牌價(jià)，中介卻勸我要堅(jiān)持住。他們說，如果大家都下調(diào)價(jià)格，市場真的就不行了，堅(jiān)守掛牌價(jià)托住市場，有需求的人自然會買。”

“中介哄抬房價(jià)花樣繁多，一個(gè)重要手段就是抬高整體掛牌價(jià)。”趙女士說，“我6月份打算賣掉這套80多平方米的房子。當(dāng)時(shí)的成交價(jià)170萬元，中介建議掛牌價(jià)200萬元；9月份成交價(jià)達(dá)到200萬元了，他們又建議報(bào)價(jià)240萬元。”趙女士說，他們幾乎引導(dǎo)所有掛牌業(yè)主在成交價(jià)基礎(chǔ)上往上加價(jià)，“掛牌價(jià)上漲，自然帶動成交價(jià)上漲，房價(jià)就是這樣一步步漲起來的。”

——場外配資出現(xiàn)新變種。記者在中原地產(chǎn)天津西青一家門店采訪了解到，9月30日晚天津市限購限貸政策出臺后，一些人無力支付高額手付不得不放棄購買計(jì)劃。中介隨即聯(lián)合有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，針對一手新住宅推出購房分期付款服務(wù)。

“購房者購買新開樓盤，交付10%至20%首付即可辦理過戶手續(xù)，剩余房款可以分期再支付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，支付周期可達(dá)半年，其間零利率零手續(xù)費(fèi)。”中介人員表示，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在著急賣房，希望繞過限購限貸政策，通過分期付款、自己扮演放貸角色，激活一些潛在交易需求。

強(qiáng)化監(jiān)督保障調(diào)控政策更好發(fā)揮作用

北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰表示，除了政府要繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管，新房市場應(yīng)加強(qiáng)客戶對企業(yè)的監(jiān)督。

眾多購房者建議，應(yīng)建立舉報(bào)及時(shí)反饋機(jī)制，提高監(jiān)管效率。據(jù)了解，現(xiàn)有的舉報(bào)渠道大多數(shù)是信訪渠道，回復(fù)時(shí)間多達(dá)60天。如果加上相關(guān)部門不作為，需要提起行政復(fù)議處理，反饋時(shí)間會更長，市場卻很可能早已出現(xiàn)變化，無法形成有效監(jiān)督。

對于中介經(jīng)紀(jì)的違規(guī)行為，李文杰表示，應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)的自律，對于害群之馬要充分進(jìn)行信息披露，施行懲罰，提高所有機(jī)構(gòu)的規(guī)范意識。

記者采訪了解到，購房者集中反映的捂盤惜售行為，目前雖然有所規(guī)范，但是公眾普遍擔(dān)憂，一旦查處變得寬松，這一違規(guī)行為恐怕還會卷土重來。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說：“在政策上應(yīng)明確，不準(zhǔn)調(diào)高已領(lǐng)取預(yù)售證樓盤的備案價(jià)格。要制定備案價(jià)格審批調(diào)整的規(guī)范政策文件，把備案價(jià)格上調(diào)依據(jù)與審批流程公開透明化，消除權(quán)力尋租空間，從制度上斬?cái)噙`規(guī)行為的利益鏈。”

天津市社科院社會學(xué)研究所所長張寶義說，各地政府要堅(jiān)決執(zhí)行監(jiān)管職責(zé)，加大查處違法違規(guī)行為，保障樓市調(diào)控政策更好地發(fā)揮穩(wěn)定市場的作用。