“深八條”出爐后市場(chǎng)反應(yīng)迅速 房?jī)r(jià)將進(jìn)入調(diào)整期

剛過去的國(guó)慶節(jié)成為了各地土地監(jiān)管部門史上最忙碌的一個(gè)長(zhǎng)假，全國(guó)19個(gè)城市發(fā)布樓市調(diào)控新政。在這些城市當(dāng)中，深圳的樓市調(diào)控新政可謂“最嚴(yán)”。

在9月下半場(chǎng)樓市熱度上升明顯的情況下，剛剛過去的國(guó)慶小長(zhǎng)假期間，深圳開發(fā)商推盤量明顯較低。10月4日，“深八條”發(fā)動(dòng)突然襲擊。在此之后，據(jù)深圳中原研究中心提供數(shù)據(jù)顯示，新政前后，樣本樓盤的訪客總量下降5成左右。

而作為新政后第一個(gè)開盤的新盤，位于南山蛇口的山語海以4.7-9萬/m2的成交均價(jià)，讓不少深圳人驚呼“市場(chǎng)終于要冷了”。不過，據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，山語海盡管成交均價(jià)比預(yù)期低1-1.3萬左右，但主要原因還是由于項(xiàng)目周邊環(huán)境不理想。然而，在新政后第一個(gè)開盤、并且降價(jià)，山語海還是對(duì)新政反應(yīng)較為迅速。而據(jù)透露，山語海的銷售情況主要集中在6萬以下的低價(jià)區(qū)，6萬以上的戶型銷售并不理想，這也側(cè)面透露了市場(chǎng)觀望情緒轉(zhuǎn)為濃厚。

作為傳統(tǒng)周期的“銀十”，深圳在首周僅有2個(gè)項(xiàng)目入市，推售總房源608套，明顯低于預(yù)期，其中恒地悅山湖僅進(jìn)行少量加推。作為新政后首次開盤的山語海，備案房源全部出售，戶型為79-238m2的2-5房。其中預(yù)售建筑面積60多m2的二房對(duì)外出售均價(jià)約為5.8萬，而90多m2的三房均價(jià)也僅在6.2萬左右，比預(yù)期低1-1.3萬。

受到10月4日“深八條”這一深圳史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，以及國(guó)慶期間各地紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場(chǎng)整體看跌預(yù)期氛圍加重。另外，10月8日，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心發(fā)布通知稱，將在11月8日根據(jù)行情調(diào)整房產(chǎn)評(píng)估價(jià)，距離4月的評(píng)估價(jià)調(diào)整，截至目前二手房?jī)r(jià)格漲幅不大，因此估計(jì)本輪調(diào)整幅度不會(huì)很大。但有中介表示，預(yù)期未來二手交易費(fèi)用會(huì)有所增加，后市看空情緒持續(xù)加大。

而在“深八條”之后，深圳業(yè)主報(bào)價(jià)也基本下調(diào)。根據(jù)深圳中原研究中心提供數(shù)據(jù)顯示，7成二手業(yè)主下調(diào)房源價(jià)格。其中，下調(diào)幅度在-5%至-1%區(qū)間段的房源占比較此前一周增加8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到43%。同時(shí)房?jī)r(jià)下調(diào)幅度在-10%至-5%區(qū)間段的房源占比較此前一周增加近5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到20%。從各區(qū)的價(jià)格調(diào)整情況看，共有七區(qū)價(jià)格向下調(diào)整，且調(diào)整幅度相比近期變動(dòng)劇烈，鹽田區(qū)下調(diào)幅度達(dá)到近3個(gè)百分點(diǎn)，寶安、龍華下調(diào)1.8個(gè)百分點(diǎn)，羅湖龍崗近1個(gè)百分點(diǎn)，而福田和南山下調(diào)幅度則比較緩和。

據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，上周(10.3-10.9)深圳一手住宅成交789套，成交面積為7.4萬m2，環(huán)比分別上升52.3%和48.5%。受剛需盤集中備案影響，上周深圳新房成交均價(jià)為43400元/m2。據(jù)了解，受前期供應(yīng)增加明顯影響，10月首周備案成交量明顯上升，突破700套。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，新房備案成交量短期內(nèi)仍會(huì)回升，但是由于新政出臺(tái)，長(zhǎng)期來看，新房實(shí)際成交將會(huì)明顯降低。

分析指出，傳統(tǒng)周期的“銀十”開局不利，10月4日迎來深圳史上最嚴(yán)調(diào)控政策“深八條”的出臺(tái)。這次政策措施相當(dāng)全面及有針對(duì)性，從供給側(cè)、需求端全面進(jìn)行把控。

第一方面增加拍賣土地的保證金，以及高于政府預(yù)期的部分作為保障房的建設(shè)，有意在為高燒的地王現(xiàn)象降溫。同時(shí)“7090”如果嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)豪宅市場(chǎng)的影響也會(huì)很大。

第二方面是提高限購(gòu)力度，社保3改5，同時(shí)單身含離婚限購(gòu)一套，打擊前期離婚買房的投機(jī)行為，有效需求減少明顯，后期成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯下降。

第三方面是從認(rèn)房不認(rèn)貸收緊到認(rèn)房又認(rèn)貸，同時(shí)提高首付比例，明顯提高購(gòu)房門檻，抑制投資客入市，預(yù)計(jì)局部投資占比較高的區(qū)域降價(jià)會(huì)明顯，帶動(dòng)全市價(jià)格調(diào)整。

最后就是限價(jià)政策，新項(xiàng)目預(yù)售申請(qǐng)，價(jià)格備案將嚴(yán)格控制，新政間接利好商務(wù)公寓，但是像這種不限購(gòu)的房子，價(jià)格也受到限制，后期樓市提價(jià)變得可能性不大，房?jī)r(jià)將進(jìn)入短期調(diào)整期。

后市來看，雖然傳統(tǒng)周期“銀十”期間預(yù)測(cè)入市項(xiàng)目較多，但是新政的出臺(tái)，會(huì)對(duì)一些項(xiàng)目的預(yù)售產(chǎn)生影響，客戶的觀望情緒會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。對(duì)于目前深圳房?jī)r(jià)處于高位，溢價(jià)空間收窄，短期投資風(fēng)險(xiǎn)大，特別是高杠桿客戶，建議剛需和改善型客戶密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向。開發(fā)商應(yīng)理性進(jìn)入土地市場(chǎng)招拍掛，競(jìng)配規(guī)則下要重新審視拿地成本，調(diào)整入市心態(tài)。同時(shí)，從山語海的開盤情況來看，開發(fā)商嚴(yán)格執(zhí)行新政政策，開盤均價(jià)較低，預(yù)計(jì)后期政府將會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行新政，投資客會(huì)受到嚴(yán)厲打擊，開發(fā)商項(xiàng)目前期的客戶定位要適當(dāng)調(diào)整，并注意合理定價(jià)，同時(shí)持續(xù)提升產(chǎn)品的品牌影響力，實(shí)行產(chǎn)品差異化，增加競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也應(yīng)不斷加大力度拓寬市場(chǎng)渠道。