可借鑒資本市場經(jīng)驗對買房者進行適當性管理

樓市癲狂，謠言四起。近日，有消息稱某投資者耗資1億買下成都60套房，不久后深圳某房產(chǎn)商也曝出高達88萬元的6平米“鴿籠房”半日售罄。雖然后來均被證實為謠言，但是卻引發(fā)了購房者的恐慌性入市和開發(fā)商的乘機大幅漲價。

近年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)飆升的局面。今年以來一線城市的上漲效應又傳導至部分二線城市，樓市火爆引發(fā)的財富效應吸引了各路資金蜂擁而入，進一步加速了樓市的瘋狂。國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，廈門、合肥、南京的新建商品住房8月同比上漲幅度分別高達44.3%、40.5%和38.8%。

資金流向房地產(chǎn)的直接后果就是加大“脫實向虛”的風險，房產(chǎn)價格上漲抬高了整個社會的生產(chǎn)經(jīng)營成本，分流本來可能用于其他行業(yè)的投資資金，或導致產(chǎn)業(yè)空心化，這無疑會使我國經(jīng)濟雪上加霜。與此同時，我國房地產(chǎn)與銀行信貸緊密掛鉤，若泡沫突然破裂并出現(xiàn)類似2015年6月股災那樣的斷崖式下跌，極有可能會帶來經(jīng)濟的系統(tǒng)性風險。

從“全民炒股”到“全民炒房”，其現(xiàn)象背后均是投資者的非理性逐利。在這種情況下，政府這只“看得見的手”，理應糾正并彌補市場調節(jié)的盲目性和滯后性。

不過，以目前的情況看，要讓房產(chǎn)取消金融屬性，完全回歸使用價值顯然是不現(xiàn)實的。那么，不如參考金融監(jiān)管的積極措施，循序漸進地抑制泡沫。此前，監(jiān)管部門在新三板、創(chuàng)業(yè)板、融資融券業(yè)務等方面推出了投資者適當性管理制度，均產(chǎn)生了積極的效果。

投資者適當性制度的實質是通過投資產(chǎn)品的分級，對投資者進行分層管理。套用在房地產(chǎn)市場上，可被認為是區(qū)分“剛需”者和投機者，這其實與我國很多地方政府推出的保障房和限購政策不謀而合。接下來，監(jiān)管部門需要做的就是進一步明確區(qū)分住房性需求和投機性需求，加大對“剛需”者的供應量，避免誤傷和被投機者利用。

需要注意的是，適當性管理機制強化中介機構的適當性義務，亦可解決買賣信息不對稱的矛盾。樓市的價格變化信息不透明，相關資源被中介壟斷，部分中介過度宣傳誤導投資者的案例屢見不鮮，這也解釋了為什么買房者容易受到謠言的影響，并盲目認為房價從未向下波動。適當性管理機制明確了中介的責任，可以幫助投資者了解自身的風險承受能力，逐漸穩(wěn)定市場預期。此外，資本市場適當性管理機制對違規(guī)中介機構的查處同樣可借鑒到房地產(chǎn)市場，確保其義務和對中介的組織規(guī)范工作落到實處。