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最近的房地產(chǎn)利好真是一波接一波，目不暇接啊！

先看南京。

南京近日宣布，首套住房個(gè)人貸款利率下調(diào)50個(gè)BP，最低利率降至3.45%，創(chuàng)史上最低，并在5月16日開始執(zhí)行，很快引發(fā)刷屏。

接著是深圳和杭州。

深圳推出了二手房跨行“帶押過戶”的資金免費(fèi)監(jiān)管服務(wù)，方便市民“以舊換新”。

杭州不僅下調(diào)了二手房的房貸利率，還發(fā)布將收購一批商品住房用作公共租賃住房的公告。

最后是昨晚深夜，合肥突然發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》。

通知提到，將提供購房補(bǔ)貼，符合條件者將獲得總房價(jià)1-3%的購房補(bǔ)貼，另外還送戶口、支持“以舊換新”，提高住房公積金貸款額度至最高120萬元。

…………

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從4月30日政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”以后，已有十多個(gè)地方城市響應(yīng)，提出各種新的地產(chǎn)救市政策。

一系列的政策，很快將市場熱度提高——

據(jù)58安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)，5月9日西安解除限購后，線上二手房找房熱度比上一日上漲22%，新房上漲39%。

深圳上周二手房成交量環(huán)比大漲201%，在售房源數(shù)連續(xù)三周下降；杭州西湖區(qū)一樓盤單日“光速”賣出5000萬元，外地購房者組團(tuán)“抄底”。

更勁爆的消息是，市場目前在瘋傳一則消息，“中國考慮政府大規(guī)模購買尚未售出的住房，以降低庫存水平”。

那么，這一波救市，會(huì)不會(huì)真的成為地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)呢？

我們先梳理一下地產(chǎn)業(yè)這兩年發(fā)生了什么。

地產(chǎn)救市，至今已經(jīng)走過三個(gè)年頭了，2022、2023，都有過一波轟轟烈烈的救市政策發(fā)布。

最開始的政策，重點(diǎn)是松綁。

松綁掉那些以前極為嚴(yán)苛的限制性政策，主要包括三個(gè)部分：

第一，對房企松綁，降低房企的融資難度，讓企業(yè)能夠融到錢，撐下去。

第二，對購房者松綁，取消一系列的限購政策，讓更多購房者可以進(jìn)場買房。

第三，對貸款條件松綁，比如降低首付，降息降準(zhǔn)，讓購房者能夠貸到更多資金。

但這一系列的政策實(shí)施下來，會(huì)發(fā)現(xiàn)，市場熱度持續(xù)了兩三個(gè)月后，很快就又冷卻下來了。

為什么呢？

我們分析整個(gè)地產(chǎn)市場，購房者分為三類人——

剛需人群，改善人群，投資人群。

現(xiàn)在的情況是，由于人口紅利結(jié)束了，年輕人在減少，剛需人群減少了。

改善人群方面，他們是有能力購買的，但由于大環(huán)境不佳，市場信心低迷，舊房子賣不掉，新房子也就只能推遲購買。

投資人群方面，他們也是有能力購買的，但他們更多是順勢而為，行情向上就加倉，多買幾套，行情向下就繼續(xù)觀望，甚至是砸盤元兇。

這三個(gè)人群中，以往的政策主要都是針對改善人群在發(fā)力。

因?yàn)閯傂枞巳海陀^在減少，很難撬得動(dòng)；

投資人群違背“房住不炒”的方向，一般不到山窮水盡不會(huì)在這個(gè)方向發(fā)力。

但問題就在于，剛需人群是地產(chǎn)的基本盤，剛需在減少，改善人群的舊房就很難賣得動(dòng)，舊房賣不動(dòng)，就只能推遲買新房的時(shí)間。

于是救市政策發(fā)布后，除了讓一部分被限購政策壓抑的需求得到釋放，熱兩三個(gè)月以外，實(shí)際改善人群去換房的行為并不多。

怎么辦呢？

一直以來，關(guān)于地產(chǎn)救市，我國的政策主線都是“因城施策”。

也就是各地方政府，根據(jù)自己的情況，自己去探索，尋找最佳的救市方法。

大膽想，大膽干，“不管白貓、黑貓，抓到老鼠就是好貓”。

因此自2023年下半年起，各地掀起了新一波的救市探索，核心思路就是針對改善人群的“以舊換新”。

沒錯(cuò)，“以舊換新”這個(gè)今年大熱的詞，其實(shí)去年就在地產(chǎn)業(yè)被提出來了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年大約有40個(gè)城市提出了各自的“以舊換新”政策，這些政策大致可歸納為三種模式。

第一種，是優(yōu)化交易。

優(yōu)化交易，指地方政府協(xié)調(diào)房企和中介機(jī)構(gòu)，為住房“以舊換新”提供解約保護(hù)期、房源推廣等交易便利。

比如購房者先與房企達(dá)成購買意向，再由中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先推薦交易賣出，若一定期限（一般在1—3個(gè)月）內(nèi)未能賣出，房企將返還購房者的意向金。

這種方式一來減少了購房者的顧慮，二來提升了交易的精準(zhǔn)度，對加速“以舊換新”還是有一定效果的。

目前采取該方式的有南京、南通、淄博、寧波、青島、泰安、宜昌、濟(jì)南、濟(jì)寧、麗水、重慶、荊門、揚(yáng)州、惠州、南昌、上海、深圳、西安、佛山等地。

該模式的優(yōu)點(diǎn)，是對地方政府的資金要求最低，因此受到大量三四線城市的歡迎。

但它的缺點(diǎn)是，并沒有解決“二手房難賣”這一核心問題。

因此評估實(shí)際效果，也是三種模式中最差的。

第二種，是換房補(bǔ)貼。

換房補(bǔ)貼，指地方政府對于規(guī)定期限內(nèi)完成“賣舊”和“買新”兩筆交易的居民，給予現(xiàn)金補(bǔ)貼或者稅費(fèi)減免。

目前采取該方式的有徐州、南京、麗水、蘇州、張家港、沈陽、遂寧、宜昌、襄陽、重慶、常熟、揚(yáng)州、日照等地。

徐州是最早實(shí)踐這條路線的，早在去年7月1日就開始執(zhí)行了。

當(dāng)時(shí)的規(guī)定是，對當(dāng)年自7月1日起至12月31日止，在主城區(qū)“以舊換新”購買新建商品住房的個(gè)人，90平方米及以下的補(bǔ)貼合同價(jià)的0.8%，90平方米以上的則補(bǔ)貼1.2%。

隨后是南京的跟進(jìn)。

去年9月7日，南京市公告：對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，額外給予不低于合同總價(jià)0.5%的補(bǔ)助。

南京是經(jīng)濟(jì)大省江蘇的省會(huì)，城市能級更高，影響一下子就擴(kuò)大了。

各地的補(bǔ)貼，也逐漸提升。

比如浙江海寧，在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵(lì)房企購買意向購房人的存量房，并給予企業(yè)總購房款2％的財(cái)政補(bǔ)貼。

重賞之下必有勇夫，政府花了錢，效果肯定比第一種模式更好。

但要說能好多少，其實(shí)也是有限。

畢竟，這些錢主要花在了改善人群上，提升了他們的換房積極性。

但，并沒有改變“剛需減少”這個(gè)核心矛盾，也沒有改變“二手房難賣”的底層邏輯。

第三種模式，是政府收儲(chǔ)。

政府收儲(chǔ)，指國有房企或城投平臺(tái)收購居民持有的二手住房，同時(shí)促成居民換購新建商品住房。

在這種模式下，收購的舊房將用于保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房、人才公寓等。

嘗試這個(gè)模式的有連云港、太倉、海寧、麗水、啟東、揚(yáng)州、宣城、江陰、鄭州、海安、南京、鹽城等地。

最早試水的是江蘇太倉。

2023年9月28日起，太倉市域范圍內(nèi)滿足一定條件的舊房，可置換國資企業(yè)推出的新房，經(jīng)第三方評估后，用舊房價(jià)抵扣部分新房款。

這種方式直接解決了“二手房難賣”這個(gè)核心問題，因此效果立竿見影，市場反應(yīng)熱烈。

但問題是，對資金的要求也最高。

因此去年的嘗試，大多是小規(guī)模試點(diǎn)，比如太倉搞了兩次，合計(jì)只有900個(gè)名額。

如此小的試點(diǎn)規(guī)模，自然難以撬動(dòng)地產(chǎn)行情。

時(shí)間進(jìn)入到2024年，各種嘗試都遇到了困境，前四個(gè)月中國住宅銷量繼續(xù)探底，庫存水平持續(xù)攀升。

新一輪探索，繼續(xù)進(jìn)行。

今年4月1日，鄭州市發(fā)布“以舊換新”新方案，一石激起千重浪。

最大的亮點(diǎn)是：鄭州計(jì)劃通過“以舊換新”，實(shí)現(xiàn)高達(dá)1萬套的“去庫存”。

其中5000套，通過契稅補(bǔ)貼+優(yōu)化交易的方式來實(shí)現(xiàn)，另外5000套通過政府收儲(chǔ)的方式來解決。

5000套的政府收儲(chǔ)，未來轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》浚鲎饨o剛需人群，另一方面也大量減少了市場庫存，加速改善人群的置業(yè)，無疑是一舉兩得。

問題是，錢從哪里來？

這是過去地方政府最頭痛的難題，在地方財(cái)政收入緊張的今天，更像是個(gè)“死結(jié)”。

以鄭州為例，當(dāng)?shù)囟址恳詥蝺r(jià)1.2萬元、套均面積100平方米計(jì)算，一套房子的購房款為120萬元，5000套就需要60億的配套資金。

鄭州能拿出這么多錢嗎？

從公開信息看，去年鄭州拿到了一筆有關(guān)保障房的錢。

2023年1月，中國印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元。

該計(jì)劃共向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款，用于收購存量住房、擴(kuò)大保障性租賃住房和長租房供給。

貸款利率原則上不超過3％，對于符合要求的貸款，按貸款本金的100％予以資金支持，利率為1.75％。

這筆利率只有1.75％，額度為1000億元的資金非常關(guān)鍵。

要知道，當(dāng)下鄭州的租金收益率約為2.3%到2.4%——

假設(shè)以60億元買下5000套舊房，再租賃出去，即使租金收益率低于市場價(jià)，也是完全可能覆蓋的。

因此，鄭州此舉，其實(shí)并沒有花自己的一分錢。

只是巧妙利用了上面給予的政策便利，并引入效率最高的“以舊換新”模式，從而達(dá)到了一石二鳥的效果。

4月中下旬，國家副總理親自去鄭州調(diào)研，月底政治局會(huì)議上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)+推廣，5月初發(fā)售超長期國債，隨后各地跟進(jìn)陸續(xù)掀起一輪“救市”高潮。

很明顯，在鄭州模式找到解藥之后，接下來住房“以舊換新”已按下了加速鍵。

根據(jù)券商的分析，截至2023年底，中國住房庫存的總價(jià)值估計(jì)為30萬億元人民幣（約合4萬億美元）。

如果按照政府收儲(chǔ)的形式，針對去化周期超過18個(gè)月的高庫存城市，去化周期縮短10-30%測算，大概需要0.56-1.68萬億資金來購買二手房。

取中間值，大概就是1.12萬億元。

目前財(cái)政部已發(fā)行了一萬億元的超長期特別國債，覆蓋這個(gè)成本問題不大。

如果二手房去化周期能縮短20%，房價(jià)獲得向上的支撐，改善人群的消費(fèi)和投資人群的入市都會(huì)加速，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)也就活過來了。

現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)問題，影響因素有很多，包括人口萎縮、產(chǎn)能過剩、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、美國加息等，都是影響的變量。

但這些變量，其實(shí)都是周期性的。

比如人口萎縮，根據(jù)君臨過往的研究，并不是持續(xù)向下的，最晚到2026年也會(huì)迎來一波大約十年的人口增長周期。

比如產(chǎn)能過剩，很多工業(yè)品經(jīng)過三年的熊市周期，都已處于尾部出清的尾聲了。

比如美國加息，一般預(yù)計(jì)，最晚到年底，也要開始降息行情了。

種種因素都顯示，最遲2025-2026年，中國經(jīng)濟(jì)就會(huì)見底反轉(zhuǎn)，迎來一波周期性的牛市。

現(xiàn)在，如果用一萬億元，就能撬動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大盤的復(fù)蘇，提前回暖向上，“性價(jià)比”還是很高的。