偽造房產(chǎn)(偽造房產(chǎn)合同違法嗎)

張某君在北京買房8年后，在出售房屋時，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證系偽造。為了維護自己的權(quán)益，張某君將開發(fā)商北京萬年基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“北京萬年基業(yè)公司”）告到法院。法院判決雙方解除購房合同，由北京萬年基業(yè)公司向張某君返還購房款并賠償相關(guān)損失。北京萬年基業(yè)公司不服，提起上訴。

問題在于，“假證”是如何產(chǎn)生的？真的房產(chǎn)證又登記在誰的名下？如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)文兀?/p>

業(yè)主出售房屋，意外發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證系“假證”

張某君從未想到自己在買了北京萬年基業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的房子后遭遇“假證”風(fēng)波。

回憶起買房的經(jīng)過，張某君告訴新京報記者，“2013年2月，我向北京萬年基業(yè)公司購買位于北京豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村長辛店北部居住區(qū)一期的一套房屋，建筑面積約50平方米，總價約97萬元。該項目也被稱為園博派，我與開發(fā)商簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，其中約定，若購房人未能在商品房交付之日起720日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，有權(quán)要求退房并賠償相關(guān)損失。”

隨后，張某君按照預(yù)售合同向北京萬年基業(yè)公司支付了首付款約49萬元，并辦理了約48萬元的購房貸款。此外，張某君還繳納了契稅約3萬元。

“為了辦理房產(chǎn)證，我額外向北京萬年基業(yè)公司交了1000元費用。2018年7月20日，我拿到了自己所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。”張某君說。

張某君向開發(fā)商繳納了產(chǎn)權(quán)證代辦費1000元。圖片來源 受訪者供圖

到了2021年4月底，張某君出售該房屋，到當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心給受讓人辦理產(chǎn)權(quán)過戶。聽到不動產(chǎn)登記中心的工作人員答復(fù)，“對不起，查無此房本，這個房本可能有問題”，張某君當(dāng)場就蒙了。

張某君拿到的房產(chǎn)證系偽造。圖片來源 受訪者供圖

令人不可思議的是，經(jīng)過進一步查詢，張某君得知該房屋至今仍然登記在北京萬年基業(yè)公司名下。

法院判決雙方解除合同，開發(fā)商不服、提起上訴

張某君不明白自己購買的房屋房產(chǎn)證為何是“假證”呢？

在張某君看來，自己的房產(chǎn)證成為“假證”，很有可能是環(huán)節(jié)出了問題。“那時，我根本就不知道出現(xiàn)了代辦公司，一直都以為是開發(fā)商即北京萬年基業(yè)公司在辦理相關(guān)證件及手續(xù)。”

事發(fā)后，張某君多次找到北京萬年基業(yè)公司溝通此事，要求開發(fā)商解除合同。但是，北京萬年基業(yè)公司一方卻稱，上述房屋已經(jīng)于2015年1月份交付給張某君，并由代辦機構(gòu)北京萬年家和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與張某君對接辦理產(chǎn)權(quán)證。張某君所購買的房子至今未能辦理產(chǎn)權(quán)證的原因不在于北京萬年基業(yè)公司，理由在于張某君在2018年5月才將代辦公司要求的相關(guān)材料準(zhǔn)備齊全，代辦公司相關(guān)工作人員向張某君提供假的產(chǎn)權(quán)證系該員工個人行為，北京萬年基業(yè)公司對此不知情，不應(yīng)該承擔(dān)逾期未辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任，所以不同意解除預(yù)售合同。

此事至今仍未得到解決，張某君將北京萬年基業(yè)公司起訴至北京市豐臺區(qū)人民法院（簡稱“豐臺法院”），要求與開發(fā)商解除合同，并由開發(fā)商賠償相關(guān)損失。

經(jīng)過審理，豐臺法院認(rèn)定，北京萬年基業(yè)公司委托代辦公司辦理了上述房屋的產(chǎn)權(quán)證相關(guān)事宜。2018年7月，代辦公司園博分公司產(chǎn)權(quán)部員工崔某某伙同他人偽造了房屋所有權(quán)證，并將該證交給了張某君。隨后，張某君在出售上述涉案房屋時，發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)證系偽造。

法院認(rèn)為，在該案中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記是出賣人的合同義務(wù)，買受人僅負(fù)有配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，即使出賣人將辦理產(chǎn)權(quán)登記的事宜委托給代辦公司負(fù)責(zé)，也不意味其可以免除該項合同義務(wù)。現(xiàn)在買受人已經(jīng)按照出賣人的要求完成配合的義務(wù)，故其不應(yīng)再對房屋產(chǎn)權(quán)登記未辦理的不利后果承擔(dān)責(zé)任。雖然出賣人在主觀上并無違約的故意，但從客觀角度分析，因代辦機構(gòu)辦理的房產(chǎn)證系偽造，故出賣人實際并未在合同約定期限完成辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的合同義務(wù)，其應(yīng)對由此產(chǎn)生的不利后果承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。

關(guān)于張某君是否有權(quán)要求退房，豐臺法院認(rèn)為，根據(jù)合同約定，張某君未能在商品房交付之日起 720日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，有權(quán)要求北京萬年基業(yè)公司退房。豐臺法院判令北京萬年基業(yè)公司返還購房款并賠償張某君相關(guān)損失，張某君向萬年基業(yè)公司交回房屋。

對此，北京萬年基業(yè)公司認(rèn)為，該判據(jù)事實認(rèn)定不清、適用法律不當(dāng)為由，訴請二審法院予以撤銷改判或者發(fā)回重審。北京萬年基業(yè)公司在民事上訴狀中提到，購房人張某君一方在過程中存在消極懈怠行為、涉案利息數(shù)額等存在問題。目前，二審法院尚未開庭審理此案。

為了進一步了解此事的進展，新京報記者于11月24日與北京萬年基業(yè)公司方面取得聯(lián)系，該公司相關(guān)工作人員表示，“確實已經(jīng)發(fā)生了此事，公司也在積極與相關(guān)方保持聯(lián)系，后續(xù)會根據(jù)法院判決做出進一步處理，具體情況尚無法回應(yīng)。”

記者通過天眼查獲悉，萬年經(jīng)紀(jì)公司和萬年基業(yè)公司并無股權(quán)關(guān)系。為了進一步了解事情原委，11月25日，記者與萬年經(jīng)紀(jì)公司取得了聯(lián)系，一位工作人員稱，“已經(jīng)知悉此事，關(guān)于此事的解決方案只能按照法院的判據(jù)往下進行。”

對于為何辦理假證等問題，記者曾多次試圖通過電話和短信方式與萬年經(jīng)紀(jì)公司繼續(xù)取得聯(lián)系，但一直未獲得回應(yīng)。

律師：可以去不動產(chǎn)登記部門查詢

事實上，在新建商品房買賣交易中，很多樓盤都采用代辦房產(chǎn)證的做法。那么，購房人如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)危苊馍袭?dāng)受騙呢？如果遇到了假證，又該如何保護自己的合法權(quán)益？

對此，北京市金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師表示：“在房屋買賣過程中，購房人不要怕麻煩，可以直接拿著房產(chǎn)證去不動產(chǎn)登記部門查詢。這是一種最可靠、最直接的辦法。此外，購房人還可以登錄一些地方房地產(chǎn)主管部門網(wǎng)站，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人名字、證件號碼等進行查詢。”

部分業(yè)內(nèi)人士表示，除了對拿到手的房產(chǎn)證進行直接查詢之外，購房人也可以通過查看封皮、團花、編號、建房注冊號、底紋等來對房產(chǎn)證鑒別真?zhèn)巍１热纾僮C一般做工粗糙，封面較軟光滑；團花模糊不清，房產(chǎn)證圖章、底紋、編號字體等方面也較為粗糙模糊。

王佳紅律師還建議，購買新建商品房的購房人要及時對自己手中的房產(chǎn)證進行查詢，一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證出現(xiàn)問題，可以先向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)監(jiān)管部門進行舉報。鑒于相關(guān)人員有可能因偽造證件觸及刑法，購房人可以及時向當(dāng)?shù)毓膊块T報案。

截至記者發(fā)稿時，未收到北京萬年基業(yè)公司針對此事的進一步回應(yīng)，新京報將繼續(xù)關(guān)注此事。

新京報記者 張建

編輯 武新 校對 柳寶慶

記者郵箱：zhangjian@bjnews.com.cn