【銀行響應(yīng)房貸新政 按揭貸款新戰(zhàn)場(chǎng)】春節(jié)臨近，央媽給買房族派了一個(gè)“大紅包”。2月2日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布調(diào)整個(gè)人住房貸款政策。此次房貸新政的最大亮點(diǎn)在于，在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮至20%；二套房首付款比例可從40%降至30%。對(duì)房貸新政，已有建設(shè)銀行、民生銀行、浙商銀行等多家銀行快速作出反應(yīng)。（一財(cái)網(wǎng)）

春節(jié)臨近，央媽給買房族派了一個(gè)“大紅包”。2月2日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布調(diào)整個(gè)人住房貸款政策。此次房貸新政的最大亮點(diǎn)在于，在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮至20%；二套房首付款比例可從40%降至30%。對(duì)房貸新政，已有建設(shè)銀行、民生銀行、浙商銀行等多家銀行快速作出反應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，按照央行“分類指導(dǎo)，因地施策”原則，未來(lái)銀行在住房按揭貸款市場(chǎng)將呈現(xiàn)差異化的信貸政策。在“去庫(kù)存”的背景下，以住房按揭和消費(fèi)金融為代表的零售金融也將成為銀行避險(xiǎn)尋求安全資產(chǎn)投放的重要戰(zhàn)場(chǎng)。

差異化競(jìng)爭(zhēng)格局

“昨天下午央行開完會(huì)后，我們就對(duì)分支行做出相關(guān)通知，2月3日房貸新政已經(jīng)在我們銀行正式執(zhí)行。”一位股份制銀行零售銀行部總經(jīng)理對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

央行表示，個(gè)人住房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱，這說(shuō)明本次政策在金融機(jī)構(gòu)這一執(zhí)行層面也進(jìn)行了“分類指導(dǎo)”，同樣體現(xiàn)了政策的靈活性和差異化管理策略。

一位股份制銀行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，差異化是這次央行調(diào)整住房信貸政策的明顯信號(hào)，有助于形成長(zhǎng)期常態(tài)的市場(chǎng)化政策機(jī)制。按照行業(yè)整體的判斷，遵從銀行利率定價(jià)及市場(chǎng)化機(jī)制，銀行發(fā)揮自主政策，重新考量信貸投放。根據(jù)央行通知，不排除有銀行為了搶占按揭客戶將首付款比例降至20%。

央行還強(qiáng)調(diào)，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

對(duì)此，上述股份制銀行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人表示，除了對(duì)首付比例實(shí)施差異化外，遵循“分類指導(dǎo)，因地制宜”原則，銀行根據(jù)各地情況(住房政策、貨幣信貸政策)和各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等，各地分行將綜合考量房貸投放；同時(shí)，住房按揭貸款體現(xiàn)了市場(chǎng)化因素，考量不同客戶群體的信用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等，首付比例不是絕對(duì)指標(biāo)。對(duì)于全國(guó)性銀行而言，很難出臺(tái)統(tǒng)一的信貸政策，預(yù)計(jì)各家分行針對(duì)不同區(qū)域的房貸政策差異很大。

“有兩種可能，一種是總行指定總體框架和信貸規(guī)模，一種是不同銀行根據(jù)不同地區(qū)進(jìn)行業(yè)務(wù)區(qū)分，在確保風(fēng)險(xiǎn)判斷的前提下，省級(jí)分行進(jìn)一步將定價(jià)傳導(dǎo)到下級(jí)機(jī)構(gòu)也是有可能的，具體還要看各家銀行。”楊躍說(shuō)。

在定價(jià)方面，楊躍進(jìn)一步表示，各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將起到重要區(qū)域政策落地作用，能夠充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，有的放矢。利率市場(chǎng)化改革接近尾聲，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將會(huì)在更多的金融領(lǐng)域發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

“貸款額度不是主要問(wèn)題，主要是市場(chǎng)需求。”上述股份制銀行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人表示，2015年銀行取消存貸比以及利率市場(chǎng)化改革進(jìn)程提速之后，貸款額度并非銀行住房信貸投放的桎梏，而主要是市場(chǎng)供需情況制約，包括業(yè)務(wù)收益、綜合定價(jià)的考慮，個(gè)人房貸是質(zhì)量比較穩(wěn)定的好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，銀行資源配置不是主要問(wèn)題，關(guān)鍵是市場(chǎng)的供需狀況。因此，不能單純靠銀行貸款投放作為提振市場(chǎng)的主要力量，需要人口、戶籍、就業(yè)配套組合拳，亟需綜合配套的相關(guān)政策出臺(tái)。

零售金融新戰(zhàn)場(chǎng)

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣傳導(dǎo)至順周期的銀行業(yè)，資產(chǎn)質(zhì)量承壓已成困擾銀行的“煩惱”。在去杠桿、去產(chǎn)能、去庫(kù)存的調(diào)控思路下，銀行依賴做大資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)難以為繼，昔日鋼鐵、制造業(yè)淪為過(guò)剩產(chǎn)能行業(yè)，壞賬高企，倒逼銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。在此背景下，供給側(cè)改革被提至中央層面，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)成為銀行信貸投放的新藍(lán)海。

事實(shí)上，過(guò)去一年，個(gè)人住房貸款和消費(fèi)性貸款快速增長(zhǎng)。央行2015年金融機(jī)構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)顯示，2015年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額21.01萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%；全年增加3.59萬(wàn)億元，同比多增8434 億元，增量占全年各項(xiàng)貸款增量的30.6%。

在此背景下，央行房貸新政旨在消化房地產(chǎn)庫(kù)存，那么，銀行執(zhí)行政策的效果會(huì)如何？對(duì)此，楊躍表示，從國(guó)際趨勢(shì)看，零售業(yè)務(wù)在各家銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比較大，我國(guó)銀行業(yè)零售業(yè)務(wù)未來(lái)還有很大的擴(kuò)展空間，個(gè)人按揭貸款是重要的部分，對(duì)于業(yè)務(wù)規(guī)模將如何進(jìn)行配置，不同銀行對(duì)按揭貸款資源的配置是不一樣的，其他業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也需要相應(yīng)調(diào)整。

從此前商業(yè)銀行按揭貸款的需求看，一線城市住房貸款需求旺盛，而三、四線城市相對(duì)貸款需求較溫和，與幾年前房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之時(shí)降溫不少。不過(guò)，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者也了解到，一家排名前列的股份制銀行將按揭貸款業(yè)務(wù)作為2016年的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。上述股份制銀行零售部總經(jīng)理介紹說(shuō)，該行按揭貸款業(yè)務(wù)在2006年基本就停掉了，直到2014年開始預(yù)熱房地產(chǎn)貸款，該行在房貸按揭業(yè)務(wù)上開展并不多，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，做按揭貸款人力投入非常大，定價(jià)相對(duì)其他貸款品種偏低，很多商業(yè)銀行做的較少。該行今年之所以將按揭貸款作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)，主要出于對(duì)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)配置的考慮。“今年會(huì)將更多的信貸資源給到按揭貸款。”他說(shuō)。

按揭貸款利潤(rùn)空間收窄

2014年，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)通知，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。如今，貸款首付比例最低已降至20%，而貸款利率最低7折的政策依舊執(zhí)行。在利差持續(xù)收窄的情況下，銀行還有利潤(rùn)可賺嗎？銀行房貸投放的動(dòng)力如何？

“從金融機(jī)構(gòu)角度來(lái)看，目前的利率水平加首套房其他一些政策，例如最低可打7折的利率，如果再往下調(diào)整利率，銀行幾乎就不賺錢了。雖然目前房貸新政出臺(tái)，市場(chǎng)上總體反應(yīng)正面，但具體有多大的拉動(dòng)作用還有待觀察。此外，如果單筆按揭貸款不賺錢，總量再大也無(wú)法賺錢。”上述股份制銀行零售部總經(jīng)理說(shuō)。

未來(lái)，住房按揭貸款是否是銀行的重要盈利來(lái)源？楊躍分析稱，盡管按揭貸款業(yè)務(wù)占比較低，資產(chǎn)權(quán)重比較低，資本使用效率比較高，尤其是當(dāng)前資產(chǎn)證券化在盤活存量資產(chǎn)上已經(jīng)扮演著越來(lái)越重要的角色，但在息差收窄的大趨勢(shì)下，住房按揭貸款直接帶來(lái)的息差收入將有所下降。不過(guò)，個(gè)人按揭貸款的間接效益在于，有助于銀行培養(yǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的個(gè)人客戶，通過(guò)改善業(yè)務(wù)模式增加客戶粘性，有助于銀行為客戶提供綜合金融服務(wù)，扮演個(gè)人的金融管家角色。

上述股份制銀行零售部總經(jīng)理也指出，做按揭貸款是為了發(fā)展更多穩(wěn)定的個(gè)人客戶，現(xiàn)在零售業(yè)務(wù)要做長(zhǎng)期客戶關(guān)系。按揭貸款對(duì)于商業(yè)銀行而言，已經(jīng)不太適合作為主流產(chǎn)品進(jìn)行推廣，更多的是從長(zhǎng)期客戶關(guān)系和客戶需求方面來(lái)考慮，對(duì)后期的客戶價(jià)值管理比較有益。

面對(duì)按揭住房金融這一龐大的市場(chǎng)，楊躍稱，在供給方合作方面，通過(guò)與開發(fā)商合作拓展客戶群體更加多元，尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶，做到產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸；在技術(shù)上，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的能力，在業(yè)務(wù)模式上有更新的創(chuàng)新，比如加大資產(chǎn)證券化盤活住房按揭資產(chǎn)，促進(jìn)與其他金融資產(chǎn)對(duì)接；從金融服務(wù)上，利用大類資產(chǎn)配置看待某類客戶，為客戶更豐富的衍生金融服務(wù)等，是未來(lái)銀行可以拓展的方向。