觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在高風(fēng)險資產(chǎn)不敢配置、低風(fēng)險資產(chǎn)擠成堆的“資產(chǎn)配置荒”時代，某些具備了敏銳投資嗅覺的基金資本，依然可以吐著捕食的信子，準(zhǔn)確咬住優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

近日，上海嘉定區(qū)國資委旗下的嘉寶集團(tuán)發(fā)布公告透露，其下屬全資子公司上海嘉寶實業(yè)集團(tuán)投資管理有限公司出資4.5億元投資上海光翎投資中心，后者共募集資金32億元，全部投資于閘北區(qū)滬太路商業(yè)辦公項目。

這本是一個普通的投資公告，但觀點地產(chǎn)新媒體查證發(fā)現(xiàn)，上海滬太路項目位于閘北區(qū)319街坊87丘地塊，而這宗地于2013年公開出讓時，最終買家為綠地集團(tuán)和星浩資本。顯然，這筆輕描淡寫的交易背后，是否也隱藏了一個曲折隱秘的商業(yè)故事？

需要指出的是，在嘉寶集團(tuán)1月份剛剛獲批的定增中，光大安石透過旗下兩只基金合計持有該公司14.28%的股權(quán)。而對光翎投資中心的注資，是嘉寶集團(tuán)成功引入光大安石后針對光大安石管理的基金項目作出的首筆合作投資。

星浩資本一直被稱為中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募基金之一，自2010年成立以來，旗下最知名的產(chǎn)品即為集民企總部辦公、特色商業(yè)中心、精品公寓住宅為一體的都市綜合體星光耀廣場。如今當(dāng)初拿下的滬太路項目是否已轉(zhuǎn)手光大安石，而這樣的問號無疑也為市場提供了觀察星浩資本的新角度。

新主人光大安石？

作為滬太路星光耀廣場的“新主人”，上海光翎投資中心雖然名不見經(jīng)傳，其背后的資本實力卻不容小覷。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱嘉寶集團(tuán)最新公告發(fā)現(xiàn)，截至2016年1月13日，上海光翎投資中心(有限合伙)的普通合伙人(暨執(zhí)行事務(wù)合伙人)為上海光控嘉鑫股權(quán)投資管理有限公司，有限合伙人為宜興光控投資有限公司(以下簡稱“宜興光控”).

嘉寶集團(tuán)表示，經(jīng)上海光翎投資中心(有限合伙)合伙人協(xié)商一致，同意將合伙企業(yè)的普通合伙人由上海光控嘉鑫股權(quán)投資管理有限公司變更為上海光控浦燕股權(quán)投資管理有限公司，上海光控嘉鑫股權(quán)投資管理有限公司退出合伙企業(yè)、上海光控浦燕股權(quán)投資管理有限公司入伙合伙企業(yè)；同時，有限合伙人宜興光控追加對合伙企業(yè)的認(rèn)繳出資，并引入上海嘉寶實業(yè)集團(tuán)投資管理有限公司等兩個有限合伙人。

而光控浦燕和宜興光控均為光大控股持有100%股權(quán)的下屬公司。

同時，合伙企業(yè)還將委托嘉寶集團(tuán)下屬公司奇伊投資，和光大控股下屬公司光控安石，共同就基金的業(yè)務(wù)、經(jīng)營以及基金投資組合的管理等事項提供咨詢服務(wù)；且就前述咨詢服務(wù)，合伙企業(yè)將依據(jù)委托管理合同的約定向奇伊投資、光控安石支付投資管理費。奇伊投資、光控安石將按50%：50%的比例分享上述投資管理費。

因此，在有限合伙公司光翎投資層面，優(yōu)先級上海光妍出資72%，權(quán)益級LP宜興光控出資14%，權(quán)益LP嘉寶投資出資14%，光控浦燕為名義GP，實際GP為光控安石與奇伊投資，實際GP享有管理費及收益提成。

嘉寶集團(tuán)表示，光翎投資有限合伙人認(rèn)繳出資總額為32億元，將全部用于投資、運營閘北區(qū)319街坊87丘地商辦項目。

滬太路星光耀廣場

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查證，2013年5月16日，上海綠地(集團(tuán))有限公司聯(lián)手趙漢忠以底價競得上海閘北區(qū)319街坊87丘地塊，成交價為13.79億元，折合樓板價8600元/平方米。

上海規(guī)土局公告顯示，閘北區(qū)319街坊87丘地塊東鄰高平路、西靠滬太路、南抵地礦小區(qū)、北至?xí)x城路；土地出讓面積8.02萬平方米，容積率2，規(guī)劃建筑面積16.03萬平方米。出讓底價為13.79億元，土地用途被規(guī)劃為商業(yè)(商服)、辦公用地。

星浩資本首席執(zhí)行官趙漢忠透露，星浩資本代表作星光耀廣場將在該地塊未來開發(fā)中占50%的比重，繼續(xù)由星浩資本團(tuán)隊進(jìn)行操盤。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱星浩資本官網(wǎng)獲悉，上海滬太路星光耀廣場是星浩資本首個純商業(yè)、辦公地塊，也是首個與外部知名地產(chǎn)集團(tuán)合作開發(fā)的項目。項目占地面積80158.9平方米，容積率2.0，總開發(fā)面積超過26萬平方米，包括高檔商業(yè)MALL、商業(yè)街區(qū)、花園辦公等業(yè)態(tài)。

星浩資本相關(guān)人士接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時介紹稱，滬太路星光耀廣場是當(dāng)?shù)卣块T相當(dāng)重視的商業(yè)項目，寫字樓部分已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，并于去年開始實現(xiàn)銷售；商場部分今年內(nèi)也能實現(xiàn)封頂，目前招商工作尚未啟動。

但在談到星浩資本是否已經(jīng)從項目中退出時，該人士態(tài)度較為謹(jǐn)慎，僅表示目前仍在談判階段，并未最終落定。接近綠地集團(tuán)的相關(guān)人士則向觀點地產(chǎn)新媒體透露，雖然綠地在該項目中有50%股份，但其僅扮演財務(wù)投資者角色，對于項目是否轉(zhuǎn)手不具最終話語權(quán)。

已經(jīng)成功進(jìn)入的嘉寶集團(tuán)則在回應(yīng)觀點地產(chǎn)新媒體時采取了較為官方的說法，“項目操作是基金公司(上海光翎)在運作，公司僅提供咨詢，一切以公告為準(zhǔn)，公告已經(jīng)說的很清楚了?！?/p>

星浩資本商業(yè)路

事實上，星浩資本運作的項目除寧波星光御墅、南通星光域項目以及上海西虹橋項目外，其余10個項目均為定位綜合體的星光耀廣場。而星光耀廣場的投資來源主要為星浩資本募集的資金。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，星光耀城市綜合體開發(fā)基金I期和II期都是股權(quán)類房地產(chǎn)基金，投資期限均為5+1年。

其中I期2011年3月完成封閉，有限合伙人42位，合計認(rèn)繳總額37億元，投資組合為大連、哈爾濱和南通的星光耀廣場。

II期基金于2012年11月完成封閉，56位有限合伙人合計認(rèn)繳總額18.16億元，投資組合包括上海真如、蘇州、上海滬太路以及泉州四個星光耀廣場。

III期為結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)基金(固定收益類+優(yōu)先股+股權(quán)類)，其中股東收益類存續(xù)期為2+0.5年，優(yōu)先股存續(xù)期為3+0.5+0.5年，股權(quán)類存續(xù)期為5+1年，合計認(rèn)繳總額37億元人民幣。

該基金于2014年11月28日完成封閉，投資組合為上海滬太路、泉州、臺州、寧波余姚西環(huán)以及寧波余姚蘭江五個星光耀廣場。

綜上，星浩資本為10個星光耀廣場累計募集92.16億元，其中滬太路星光耀廣場的資金來源為II期和III期基金，且均未有資金到期。

一位熟悉星浩資本的商業(yè)地產(chǎn)界資深人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，“據(jù)我們了解，星浩資本與光大確實有接觸，星浩在募資和拿地方面確實表現(xiàn)不錯，但是商業(yè)操盤運營是其短板?！?/p>

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，雖然手中已經(jīng)持有10個商業(yè)項目，但是最早推動的南通星光耀廣場于2015年中下旬才開始試運營，現(xiàn)在談操盤、運營以及回報都為時尚早。而在過去這些年，星浩資本旗下項目仍然以住宅銷售為主，而滬太路項目恰好為首個純商業(yè)、辦公項目。

一位基金圈人士則向觀點地產(chǎn)新媒體表示，“引入其他基金的原因有很多，有可能跟原來的伙伴合作不愉快；也有可能是因為募集資金規(guī)模不夠，需要擴(kuò)大融資。”

可以預(yù)見，滬太路項目走向或僅是星浩資本商業(yè)地產(chǎn)掘金路上的小插曲，而隨著越來越多星光耀廣場進(jìn)入開業(yè)運營階段，星浩資本真正的考驗才會到來。