【2016年深圳樓市怎么走？下半年部分區(qū)域或出現(xiàn)降價(jià)】深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，以極端比例測(cè)算，2014年11月份深圳新房均價(jià)2.6萬(wàn)，2015年11月份已經(jīng)超過(guò)4.4萬(wàn)，房?jī)r(jià)增幅69%。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

導(dǎo)讀：深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，以極端比例測(cè)算，2014年11月份深圳新房均價(jià)2.6萬(wàn)，2015年11月份已經(jīng)超過(guò)4.4萬(wàn)，房?jī)r(jià)增幅69%。

接受采訪的多數(shù)人士認(rèn)為，今年上半年樓市還可能慣性向上，但下半年若整體經(jīng)濟(jì)狀況還處于低迷狀態(tài)，就很可能高位盤(pán)整，甚至部分區(qū)域會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。

剛過(guò)去的2015年，可謂是樓市政策紅利年。從中央到地方，各項(xiàng)寬松政策全面為樓市“護(hù)盤(pán)”。

作為一線城市的深圳，2015年走出了迥異于北上廣的曲線，在全國(guó)普遍低增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的情況下，依然一枝獨(dú)秀，遙遙領(lǐng)先，新房全年上漲約40%。

深圳中原將之稱為寬松信貸下的“另類繁榮”。進(jìn)入2016年之后，不少購(gòu)房者還停留在房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)的慣性里，在房產(chǎn)投資路上越走越遠(yuǎn)。

但深圳業(yè)內(nèi)對(duì)于深圳樓市的過(guò)快上漲已經(jīng)開(kāi)始警惕。接受采訪的多數(shù)人士認(rèn)為，今年上半年樓市還可能慣性向上，但下半年若整體經(jīng)濟(jì)狀況還處于低迷狀態(tài)，就很可能高位盤(pán)整，甚至部分區(qū)域會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。

寬信貸下的繁榮

根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2015年深圳新房成交量?jī)r(jià)齊升。全年成交面積超過(guò)660萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 65%，全年均價(jià)增長(zhǎng)近四成。

同時(shí)，深圳市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳二手房成交13.99萬(wàn)套，是2010年限購(gòu)后的歷史新高，較2014年增長(zhǎng)109.7%。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，以極端比例測(cè)算，2014年11月份深圳新房均價(jià)2.6萬(wàn)，2015年11月份已經(jīng)超過(guò)4.4萬(wàn)，房?jī)r(jià)增幅69%。

而2015年深圳全市二手住宅共成交約1064萬(wàn)平方米，是2009年之后首次突破1000萬(wàn)平方米，與2014年相比增長(zhǎng)118%。二手房全年成交均價(jià)提升了59%，達(dá)到48239元每平方米。

深圳的地價(jià)與房?jī)r(jià)相比有過(guò)之而無(wú)不及。2015年年末，泰禾以高達(dá)7.99萬(wàn)元每平方米的折合樓面地價(jià)，一舉成為深圳乃至全國(guó)的單價(jià)地王。

鄭叔倫分析，2015深圳樓市的狂歡與其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)、人口和供求關(guān)系等多方面條件不無(wú)關(guān)系。

深圳外來(lái)人口比例超過(guò)80%，其中大多數(shù)是年輕人。截至2015年末，深圳25-35歲人口比例為36.85%，而上海的這部分人群占比僅22.35%。

近年，金融業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的發(fā)展也使得人口結(jié)構(gòu)在不斷“換血”，含金量提升。新增人口當(dāng)中，有資源及能力的人比例不斷提高，同時(shí)高房?jī)r(jià)也讓部分競(jìng)爭(zhēng)能力較弱的人口被篩出。

“現(xiàn)在來(lái)深圳的都是高新產(chǎn)業(yè)的一些高管，或者是資本家，他們的購(gòu)買(mǎi)力是超出想像的。”中原集團(tuán)主席施永青說(shuō)。

人口不斷流入也帶來(lái)了大量新增需求，且人口增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)建房體量。這與深圳有限的房屋供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，“深圳的供應(yīng)其實(shí)不多，去年算下來(lái)7萬(wàn)多套房，深圳是一個(gè)約有2000萬(wàn)人口的城市，每年新房只有6萬(wàn)多套，肯定不夠。”鄭叔倫說(shuō)。

但一個(gè)疑問(wèn)是，上述因素在2013-2014年同樣存在，為何沒(méi)有帶動(dòng)如此規(guī)模的上漲？

多位深圳業(yè)內(nèi)及開(kāi)發(fā)商人士指出，引燃這樣的樓市，寬松調(diào)控政策功不可沒(méi)。2014年“930新政”和2015年“330 新政”都催生了一大批購(gòu)房需求。

“930新政是去年深圳房?jī)r(jià)上漲最重要的原因。” 深圳鏈家市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平說(shuō)，該新政刺激了換房需求。實(shí)際上，在去年的購(gòu)房群體中，只有1/3是新入市的購(gòu)房者，其余2/3為換房族，而這個(gè)群體在整個(gè)2015年中處于非常活躍的狀態(tài)，一邊買(mǎi)一邊賣(mài)。肖小平表示，正是這種換房游戲以及高杠桿，導(dǎo)致了深圳樓市如今狀況。

貨幣和信貸政策是另一大助力。央行自2014年11月以來(lái)連續(xù)四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，六次下調(diào)基準(zhǔn)利率，大量資金涌入樓市。深圳銀行界人士預(yù)計(jì)，2015年深圳住房貸款余額預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)6000億。

2015年是深圳樓市熱烈的一年，量?jī)r(jià)齊升，置業(yè)者集中入市，不少需求提前釋放。在寬松信貸政策下，購(gòu)房者動(dòng)用住房貸款的高杠桿行為增加，深圳鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳91.2%的置業(yè)者選擇貸款買(mǎi)房，達(dá)到了近年來(lái)最高值，比2014年增加3.9%，其中平均貸款成數(shù)達(dá)64.6%。

此外，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，深圳投資風(fēng)氣盛行，投資型置業(yè)比例也在增加，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”購(gòu)房。綜合中原、鏈家等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，分析購(gòu)房人群可發(fā)現(xiàn)，2015年深圳投資置業(yè)占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍，其中個(gè)別月份投資超過(guò)30%，同時(shí)有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益。

但伴隨而來(lái)的，是房?jī)r(jià)抬升給購(gòu)房者帶來(lái)更大的月供壓力。在2015年，深圳樓市出現(xiàn)了用現(xiàn)金供房的現(xiàn)象。這類人群認(rèn)為自己未來(lái)的收入足以支撐月供，當(dāng)下則留出一年甚至是三年的現(xiàn)金用于月供。

肖小平指出，用現(xiàn)金來(lái)供房是不安全的；這部分現(xiàn)金不一定會(huì)存在銀行，大部分人用這筆資金進(jìn)行再投資，分分鐘可能會(huì)被蒸發(fā)掉。

房?jī)r(jià)上漲空間將變窄

2016年，深圳樓市是否將持續(xù)這種形勢(shì)？深圳業(yè)內(nèi)人士目前傾向于認(rèn)為，2016年樓市降溫是大勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲空間將變窄。

對(duì)于2015深圳房?jī)r(jià)近40%的升幅，施永青認(rèn)為有一定的泡沫存在，“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我覺(jué)得有15%是有實(shí)際支撐，另有10%是興奮過(guò)度的結(jié)果。”

施永青認(rèn)為，一線樓市和宏觀經(jīng)濟(jì)之間出現(xiàn)了“蹺蹺板”效應(yīng)，“經(jīng)濟(jì)不是太好的時(shí)候，一線城市房?jī)r(jià)反而升得快；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，增幅就會(huì)壓低。現(xiàn)在因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行，政府才不得不重新依賴房地產(chǎn)方面的動(dòng)力。”施永青分析，因?yàn)閲?guó)家的貨幣政策在2015年是寬松的，所以會(huì)出現(xiàn)一線城市逆市上漲的情況。

但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀已經(jīng)接近2008年金融危機(jī)水平，一旦數(shù)據(jù)繼續(xù)下行，深圳樓市也難獨(dú)善其身，樓市將受其拖累。

施永青提醒，深圳市場(chǎng)的特色是調(diào)整較快，敏感度較高。同時(shí)，深圳樓市投資者的比例相對(duì)高，“投資者可能一剎那之間改變了看法和行動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)比較高。我覺(jué)得現(xiàn)在需要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，找機(jī)會(huì)減持，減少借貸比例”。

施永青通過(guò)自己對(duì)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的調(diào)整予以解釋，“我一貫的資產(chǎn)分配是4:3:2:1，就是40%是房地產(chǎn)，30%是股票，20%是債券和現(xiàn)金，10%是貴金屬。但是，在香港，我的資產(chǎn)比例做了一個(gè)調(diào)整，改成3:3:3:1，就是房地產(chǎn)從4成改成3成，增加了債券和現(xiàn)金的部分。”

但同時(shí)，施永青也表示，他對(duì)深圳樓市仍有信心，“現(xiàn)在是反映未來(lái)，如果現(xiàn)在的勢(shì)頭不變的話，我認(rèn)為起碼今年還是會(huì)好的。”

鄭叔倫也預(yù)測(cè)，2016年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將大概率繼續(xù)慣性沖高，延續(xù)2015年的高漲勢(shì)頭。2016下半年，樓市漲幅將更多取決于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力及中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型結(jié)果。

鏈家市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平認(rèn)為，在相關(guān)政策沒(méi)有較大變化的前提下，預(yù)計(jì)2016年成交會(huì)高位回落至8-9萬(wàn)套的正常水平，房?jī)r(jià)漲幅在15%到20%。

深圳一位資深投資客則判斷，在過(guò)去的2015年里，想換房的人換了，湊熱鬧的也湊了，深圳樓市已經(jīng)透支了未來(lái)1-2年的購(gòu)買(mǎi)力。“我對(duì)今年上半年的市場(chǎng)相對(duì)樂(lè)觀一點(diǎn)，但對(duì)于下半年不怎么樂(lè)觀，好的話，高位盤(pán)整，有價(jià)無(wú)市；差的話個(gè)別項(xiàng)目還會(huì)出現(xiàn)下跌。”