值得一提的是，2015年上海住宅類用地的的成交樓板價達(dá)到17285元/平方米，環(huán)比上年大漲37.7%，達(dá)到了歷史最高點。

“考慮到國家未來寬松的貨幣政策和行政政策，加之目前上海土地出讓金持續(xù)走高，我們預(yù)計未來兩年上海整體住宅地產(chǎn)市場呈上升趨勢，預(yù)計2016年成交均價的上升幅度在8%左右，而高端住宅市場表現(xiàn)將繼續(xù)高于整體水平。”戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時候表示。

在剛剛過去的2015年，上海樓市異常火爆，成為房價漲幅位居全國第二的城市(僅次于深圳)，這一點在2015年初并沒有人預(yù)料到。

根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年上海一手商品住宅供應(yīng)量為1195萬平方米，較上年下滑4.0%；成交量為1500萬平方米，較上年上漲54.9%；成交均價為32174元/平方米，較上年上漲18.1%。其中成交量則創(chuàng)下2010年以來近6年的新高，成交均價則再創(chuàng)歷史新高，并且邁入3萬元/平方米以上的時代。

在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地價格不斷升高，人口導(dǎo)入使得購房需求繼續(xù)增加，宏觀政策利好樓市等多因素都將繼續(xù)帶動上海樓市在2016年保持高位，房價上漲壓力較大。

需求旺盛，供應(yīng)下滑

2015年6月，80后王悅酈(化名)看上的位于浦東匯南板塊的某樓盤，當(dāng)時報價1.9萬/平米，而過了一個月該樓盤報價已經(jīng)漲到2.2萬/平米。“2015年初在上海買房的人都是明智的，稍微有點猶豫價格就上漲了。”王悅酈在電話里告訴記者。

《第一財經(jīng)日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2015年第二季度以來，上海一手房市場成交量已連續(xù)9個月位居120萬平方米以上高位，到了第四季度成交量更是連續(xù)3個月超過150萬平方米。同時，2015年上海一手房已連續(xù)8個月均價超過3萬元/平方米。

“2015年中高端改善項目及高端項目新增入市量占比較為突出，其新增入市項目中最低報價低于2.5萬元/平方米的項目占比為43.2%，較2014年減少13個百分點；報價在5萬元/平方米以上的高端項目占比則達(dá)到19.5%，較2014年增加8個百分點，中高端項目本身增加也助推了房價。”上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

在二手房方面上海的交易也非常火爆，根據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海二手房共計成交36.47萬套，環(huán)比2014年上漲85.79%，成為了歷年二手房交易量最大的一年。“政策是刺激2015年二手房市場成交飆升的主要因素，3.30新政可以稱得上是市場的分水嶺。相對于一手市場，二手市場受到了政策更多的眷顧，特別是營業(yè)稅”5改2“的政策，二手市場是最主要的受益對象，大量近年來成交的一手房得以迅速流入二手房市場。”陸騎麟分析道。

此外，伴隨著土地價格高企導(dǎo)致一手住宅價格上升，這也使得很多人選擇購買市區(qū)的二手住宅。“我自己是賣房子的，我都選擇買二手房，他們位置更為核心價格更合理。”一位TOP20房企高層向記者透露。

平安證券日前的一份研究報告指出，2016年城市分化仍將延續(xù)，一線城市及核心二線城市有望延續(xù)量價上升趨勢，但三四線城市樓市處境將較艱難。“上海市區(qū)土地越來越少，像美國這樣的發(fā)達(dá)國家也是某些核心城市房價不斷攀升，像上海這樣吸附力強(qiáng)的城市房價可能還會有上漲空間。”上述房企高層指出。

地價高企推高房價預(yù)期

《第一財經(jīng)日報》記者注意到，2015上海土地成交價格也在不斷上升，區(qū)域地王不斷誕生，而未來伴隨這些項目入市必然拉高房價。根據(jù)上海鏈家的土地監(jiān)測報告顯示，2015年，上海經(jīng)營性用地成交面積為881萬平方米，環(huán)比2014年下跌34.5%，成交幅數(shù)為101幅，較2014年減少48幅，全市經(jīng)營性用地成交金額為1333億元，環(huán)比2014年下跌12.4%。

值得一提的是，2015年上海住宅類用地的的成交樓板價達(dá)到17285元/平方米，環(huán)比上年大漲37.7%，達(dá)到了歷史最高點。

比如2015年閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊和N070501單元10-03地塊，兩幅姊妹地塊分別以87.95億元和70.52億元的總價成交，先后創(chuàng)下區(qū)域地王。這樣的案例在2015年上海土地市場不甚枚舉，幾乎所有房企拿地的樓板價就已經(jīng)是其周邊一手房的銷售均價。

當(dāng)然里面很重要的原因是上海土地供應(yīng)的限制，記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，2011年上海市住宅用地計劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值為1000公頃，2014年為700公頃，2015年這個數(shù)字不到600公頃。近日，《中共上海市委關(guān)于制定上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》全文公布，其中提出“十三五”時期逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實現(xiàn)負(fù)增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦在接受記者采訪提到：“土地成為上海發(fā)展面臨的最大資源瓶頸，由于未來建設(shè)用地不斷減少意味著土地供求矛盾將進(jìn)一步凸顯。最終結(jié)果很可能是，土地市場高溫現(xiàn)象還會有所延續(xù)，開發(fā)成本進(jìn)一步提升。”

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“由于土地價格和新增項目成本上升，2016年上海新建商品住宅的成交均價或突破3.6萬元/平方米的水平。一些區(qū)域如平?jīng)雎贰⒋髮幧倘Α⒅芷帧⑿鞗堋⒋髨鲦?zhèn)板塊等，可能會成為房價上漲最明顯的區(qū)域。”

伍惠敏認(rèn)為，人民幣貶值還在繼續(xù)，高凈值人群都會選擇在核心城市購買物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)保值，而這些豪宅也將拉高上海房價。