2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞是什么？三個(gè)字——“去庫(kù)存”。

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞是什么？三個(gè)字——“去庫(kù)存”。

不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)正式定調(diào)為“去庫(kù)存”。28日召開(kāi)的全國(guó)審計(jì)工作會(huì)議也明確，2016年，審計(jì)署將把“房地產(chǎn)去庫(kù)存”落實(shí)情況納入重大政策跟蹤審計(jì)重點(diǎn)。這也意味著，圍繞著“去庫(kù)存”，明年將有更多的政策落地。

“高庫(kù)存”，一直伴隨著2015年的杭州樓市。2015年杭州市區(qū)(含余杭、蕭山)的成交量和庫(kù)存量都屢創(chuàng)新高，成交量歷史性地突破了12萬(wàn)套大關(guān)，庫(kù)存量也一路攀升，一度超過(guò)17萬(wàn)套。截至12月30日(下同)，杭州市區(qū)商品房成交量為125558套，庫(kù)存為167231套。

按今年的月均成交套數(shù)計(jì)算，去庫(kù)存周期達(dá)16個(gè)月，超過(guò)10到15個(gè)月的合理區(qū)間。

然而，“高庫(kù)存”這把懸于空中的達(dá)摩克利斯劍下，我們看到的是奧體、橋西等板塊的價(jià)格上漲，看到的是多板塊新地王的誕生，有的樓盤(pán)一年價(jià)格漲幅超過(guò)20%，有的地塊溢價(jià)率甚至超過(guò)了70%。

可見(jiàn)，一個(gè)看上去仿佛泰山壓頂?shù)膸?kù)存數(shù)字并不能代表杭州樓市的整體行情。杭州的商品房庫(kù)存也已經(jīng)進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)：不同的板塊，庫(kù)存壓力大相徑庭；商業(yè)項(xiàng)目的庫(kù)存壓力，則遠(yuǎn)勝住宅。

在2016年來(lái)臨之前，錢(qián)江晚報(bào)記者日以繼夜地整理了兩張地圖，一張是杭州的樓市庫(kù)存地圖，庫(kù)存細(xì)化到杭州的各個(gè)板塊和街道，另一張地圖則清晰標(biāo)注了這些板塊、街道2015年的成交量。兩相對(duì)照，購(gòu)房者可以清晰地看到某板塊、某街道商品房的存銷(xiāo)比和供求關(guān)系，其真實(shí)的庫(kù)存壓力就一目了然。

譬如城東新城，2015年賣(mài)了7269套商品房，目前的庫(kù)存為10441套，庫(kù)存去化周期為17個(gè)月。臨平街道今年成交了12370套，庫(kù)存為15222套，去化需要15個(gè)月，這也是為何板塊價(jià)格屢屢破新低的原因。而價(jià)格一路上揚(yáng)的奧體板塊，今年銷(xiāo)售了1154套，目前庫(kù)存僅剩527套，已呈供不應(yīng)求之勢(shì)，這也就容易理解，為何綠地旭輝城屢屢漲價(jià)，為何28日的奧體宅地引發(fā)激烈爭(zhēng)奪，融創(chuàng)愿意以15988元/m2的樓面價(jià)、60%的溢價(jià)拿下奧體板塊新地王。

即便同一板塊，其庫(kù)存也可以進(jìn)行細(xì)分。譬如錢(qián)江世紀(jì)城，其商業(yè)庫(kù)存壓力遠(yuǎn)高于住宅。一本預(yù)售證動(dòng)輒拿出上千套房源的商業(yè)項(xiàng)目，會(huì)大幅增加其所在板塊的庫(kù)存量，如城東新城的上萬(wàn)套庫(kù)存里，商業(yè)項(xiàng)目就占據(jù)了近五成，僅東亞新干線和港龍城就貢獻(xiàn)了33%的板塊庫(kù)存。

對(duì)于隱性庫(kù)存、明年上市的供應(yīng)量，錢(qián)江晚報(bào)記者也進(jìn)行了細(xì)致盤(pán)點(diǎn)，并對(duì)如何去化庫(kù)存提出了自己的見(jiàn)解。有了這樣一份庫(kù)存地圖和指南，購(gòu)房者可以找到更具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。對(duì)于庫(kù)存量較大的板塊，購(gòu)房者可以不必理會(huì)那些“開(kāi)發(fā)商說(shuō)要漲價(jià)”的傳聞，耐心地去尋找性價(jià)比更高的房源。

在這個(gè)庫(kù)存細(xì)分時(shí)代，這樣的庫(kù)存分析，或許比“16.7萬(wàn)套”的數(shù)字更有價(jià)值。