今年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房產(chǎn)松綁激勵(lì)政策：降息、公積金調(diào)整、首付比例降低、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整等，都是助樓市回暖的重要舉措。

今年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房產(chǎn)松綁激勵(lì)政策：降息、公積金調(diào)整、首付比例降低、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整等，都是助樓市回暖的重要舉措。除此之外，“去庫(kù)存”成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，在種種利好的助推下，濟(jì)南住宅市場(chǎng)沒(méi)有明顯的“淡旺季”之分，11月原本進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，但市場(chǎng)卻一反常態(tài)反超了“金九銀十”。在高成交量下，濟(jì)南新建商品房庫(kù)存如何？未來(lái)房?jī)r(jià)如何變化？今年土地市場(chǎng)成交，對(duì)來(lái)年商品房的供應(yīng)起到什么樣的影響？

濟(jì)南一到三成房子賣給了外地人

今年1月至11月，濟(jì)南新建商品住宅總成交量為80414套。去年全年新建商品住宅成交量為60910套，比今年前11個(gè)月少了19504套。

山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理朱江分析，今年濟(jì)南樓市就銷售面積和銷售套數(shù)來(lái)看，創(chuàng)造了歷史新高，主要是源于政策的鼓勵(lì)刺激，還有今年入市項(xiàng)目的低價(jià)。今年國(guó)家取消限購(gòu)，多次降準(zhǔn)降息，降低首付比例等，這些政策實(shí)實(shí)在在減輕了購(gòu)房者的買房壓力和負(fù)擔(dān)，改變了購(gòu)房預(yù)期，釋放了大量的剛需和改善需求。

“通過(guò)去年開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷，市場(chǎng)上的樓盤價(jià)格整體不高，這也是吸引購(gòu)房者的一大因素?！敝旖f(shuō)，數(shù)據(jù)顯示，有10%—30%的購(gòu)房者來(lái)自山東省內(nèi)其他城市。

據(jù)克而瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月20日，濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)存量約408萬(wàn)平方米，去化周期約4.7個(gè)月。

克而瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師房偉說(shuō)，以濟(jì)南市場(chǎng)為例，優(yōu)質(zhì)房源甚至供不應(yīng)求，今年年底各區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的價(jià)格回升。 “從當(dāng)前階段來(lái)看，開(kāi)發(fā)商并不擔(dān)心去庫(kù)存，更不會(huì)降價(jià)去庫(kù)存?！狈總フf(shuō)，為了沖刺年終任務(wù)，開(kāi)發(fā)商最多是促銷走量，但價(jià)格波動(dòng)不會(huì)太大。

房?jī)r(jià)連跌15個(gè)月后同比超去年

2015年，濟(jì)南新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，到11月份，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了兩個(gè)重要的分水嶺。

今年4月份，濟(jì)南房?jī)r(jià)環(huán)比連跌11個(gè)月后終于止跌，新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上月持平。數(shù)據(jù)顯示，從2014年5月起至今年3月份，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，至今年4月份，價(jià)格首次與上月持平。

但同比價(jià)格一直處于下跌。數(shù)據(jù)顯示，從去年9月開(kāi)始，新建商品房同比跌幅由1.3%不斷擴(kuò)大，到今年4月達(dá)到最大值6.0%，此后跌幅逐漸收縮，到今年11月轉(zhuǎn)跌為漲。這是今年房?jī)r(jià)變化的第二個(gè)分水嶺，也是時(shí)隔15個(gè)月后濟(jì)南房?jī)r(jià)首現(xiàn)同比上漲，這意味著今年濟(jì)南房?jī)r(jià)首次超過(guò)去年同期。

山東最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)世聯(lián)怡高統(tǒng)計(jì)顯示，從2014年1月到2015年11月，23個(gè)月來(lái)，濟(jì)南房?jī)r(jià)整體價(jià)格波動(dòng)不大，平均價(jià)格在8181元/平米左右，均價(jià)最高的月份為9486元/平米，最低的為7208元/平米。

從歷城賣地最多，雪山唐冶成熱門

2015年(截至12月27日)土地掛牌出讓來(lái)看，居住、商業(yè)地塊共成交112塊，成交金額為329.83億元。其中，住宅地塊成交56塊。

歷城區(qū)成交31塊土地居首位，占總成交量的近三成。雪山、唐冶成為該片區(qū)供地?zé)衢T。經(jīng)過(guò)了過(guò)去幾年的土地集中出讓潮，去年以來(lái)，西客站片區(qū)的土地供應(yīng)已逐漸變少，今年上半年更是零供應(yīng)。相比來(lái)看，雪山、唐冶、北湖片區(qū)、華山片區(qū)、興隆片區(qū)以及旅游路沿線等將成為未來(lái)土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)的熱門區(qū)域。

根據(jù)今年住宅用地成交和地上容積率計(jì)算，56塊住宅用地未來(lái)將形成近911萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)量，按每套房平均120平米來(lái)計(jì)算，大約可供應(yīng)商品房近7.6萬(wàn)套。

土地成交后要在一年左右的時(shí)間開(kāi)工建設(shè)，從開(kāi)工建設(shè)到取得預(yù)售許可證，中間還需要一些時(shí)間。今年成交的地塊將在2016年形成商品房供應(yīng)。

目前，濟(jì)南樓市庫(kù)存量在408萬(wàn)平米左右，加上這些新增房源，按照每年成交量600萬(wàn)平米計(jì)算，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)或仍將呈現(xiàn)出供大于求的局面，消化周期在兩年左右。