【樓市打響去庫存殲滅戰(zhàn) 區(qū)域差異需定向發(fā)力】12月18日至21日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出了明年經(jīng)濟工作五大任務，其中包括“去庫存”，即“化解房地產(chǎn)庫存”。

12月18日至21日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出了明年經(jīng)濟工作五大任務，其中包括“去庫存”，即“化解房地產(chǎn)庫存”。此前，11月10日召開的中央財經(jīng)領導小組會議，也將“化解房地產(chǎn)庫存”作為明確的任務，屬于“四個殲滅戰(zhàn)”之一。近期的經(jīng)濟領域高層會議罕見地大篇幅論及樓市發(fā)展戰(zhàn)略，可以看出樓市去庫存影響重大，而且是一場必須取得勝利的“殲滅戰(zhàn)”。

房地產(chǎn)企業(yè)應認清高庫存現(xiàn)狀順勢轉(zhuǎn)型

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國商品房待售面積達6.96億平方米，比10月末增加一千多萬平方米，比一年前增加了1億平方米。其中，住宅待售面積為4.40億平方米。而待售面積還只是顯性庫存。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院報告指出，商品住房過剩總庫存高達21億平方米。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算，潛在庫存不少于40億平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，今年中央兩次明確提到去庫存的政策導向，比較罕見。實際上已經(jīng)不是單純從活躍市場交易的角度出發(fā)，而是因為高庫存影響了投資節(jié)奏的加快。從購房消費層面看，今年購房市場總體活躍，但房地產(chǎn)投資沒起色，原因在于高庫存的負面影響。

綠地集團董事長張玉良認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)已進入“全面拐點”時代，過去高速成長的時期已經(jīng)過去，行業(yè)正步入“制造業(yè)時代”。房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)出新的特點：首先，市場的容量依然巨大，中國正在推進新一輪城鎮(zhèn)化，中國人口基數(shù)較大；其次，新的市場需求將呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化趨勢，有些城市將繼續(xù)增長，有些城市難以避免面臨下降；第三，競爭日益激烈，中小企業(yè)與大企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度、地區(qū)集中度均將分化。

北京金隅集團董事長、總經(jīng)理姜德義也表示，房地產(chǎn)行業(yè)高收益、高回報的時代已經(jīng)結束，當前房地產(chǎn)開發(fā)收益逐漸趨于合理，產(chǎn)品標準越來越高、服務要求越來越多，優(yōu)勝劣汰、適者生存的競爭態(tài)勢更加明顯。行業(yè)集中度進一步上升，洗牌潮正在加速到來。

民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁葉天放表示，房地產(chǎn)行業(yè)應順應去庫存和供給側(cè)改革的大趨勢，探索用市場化方式化解不良資產(chǎn)的新模式，改善或推動地產(chǎn)行業(yè)向健康方向發(fā)展。

中小城市是去庫存政策落實的重點難點所在

2015年，樓市銷售面積增長超過7%，主要得益于購房成本下降。國家多次調(diào)整政策，大幅下調(diào)購房成本，貸款購房的消費者從中收益。

與已經(jīng)多次實施的降息和尚在傳聞中的房貸利息抵稅政策相比，降低首付比率政策能讓更多人將購房計劃提前。

克而瑞房地產(chǎn)信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱判斷，首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用，首套房首付比例降至10%或?qū)⑹?016年樓市去庫存的“大招”；房貸利息抵扣個稅政策則能夠切實提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯，一旦實施，將在一、二線城市引爆樓市。

值得注意的是，受政策刺激較為明顯的，是一、二線城市，并非庫存壓力較大的中小城市。

中國指數(shù)研究院的《中國房地產(chǎn)市場2015總結與2016展望》顯示，當前銷售持續(xù)回暖，市場整體庫存壓力得到緩解，一線及部分熱點二線城市經(jīng)濟發(fā)展良好、人口持續(xù)流入，庫存壓力較小；部分二線城市及多數(shù)三四線城市依然存在較大庫存去化壓力，仍需要多種手段助力庫存去化。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，2011年以來，幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國大批在建項目，以及已經(jīng)賣出土地但還未動工的項目。一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得樓市庫存去化艱難。

城市提供定居便利實現(xiàn)去庫存與城鎮(zhèn)化雙贏

中央經(jīng)濟工作會議針對化解房地產(chǎn)庫存的任務，提出了加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求；落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶；把公租房擴大到非戶籍人口；鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組；取消過時的限制性措施等一系列政策指導。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭表示，要想更好更快地去庫存，鼓勵農(nóng)民進城定居，確實是一個路徑。而且，近幾年在三、四線城市當中，約有三四成的購房需求，確實來自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村。如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(zhuǎn)(或質(zhì)押)方面加大政策支持力度，確實能釋放出較大規(guī)模的剛性需求，有利于促進三、四線城市去庫存。

經(jīng)濟學者馬光遠認為，要讓成為新市民的農(nóng)民工變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務上著力改進。農(nóng)民工只有在一個城市里有就業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務能夠跟上，買房對他們才有意義。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，取消過時的限制性措施，包括取消資格性限購措施。目前仍在執(zhí)行限購的城市僅剩下北、上、廣、深四大一線城市以及三亞，其他絕大多數(shù)城市均已在2015年全面放開限購。一線城市明年放開限購的可能性很小，但針對一線城市外來人口購房的一些不合理限制有可能微調(diào)。