中央經濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。會議總結2015年經濟工作，分析當前國內國際經濟形勢，部署2016年經濟工作，重點是落實“十三五”規劃建議要求，推進結構性改革，推動經濟持續健康發展。

中央經濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。會議總結2015年經濟工作，分析當前國內國際經濟形勢，部署2016年經濟工作，重點是落實“十三五”規劃建議要求，推進結構性改革，推動經濟持續健康發展。

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1

庫存

原文：會議認為，明年經濟社會發展特別是結構性改革任務十分繁重，戰略上要堅持穩中求進、把握好節奏和力度，戰術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務，包括積極穩妥化解產能過剩、幫助企業降低成本、化解房地產庫存、擴大有效供給、防范化解金融風險。

解讀：易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年中央兩次明確提到去庫存的政策導向，比較罕見。從購房消費等層面看，今年購房市場總體活躍，改善型購房需求積極釋放。但是，不少城市房地產市場面臨高庫存壓力。所以中央經濟工作會議再次提出要去庫存，實際上既要刺激需求，更要為低迷的投資開辟新空間。

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2

新型城鎮化

原文：按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

解讀：方圓地產首席市場分析師鄧浩志指出，就目前中國城市化比例，經濟人均收入增速，商品房總量及人均居住面積等多個角度考慮，只要政策足夠力量，樓市完全會啟動新一輪由需求旺盛帶動的快速發展，中國仍有大量人口尚在初次置業、改善環境的需求當中。

而根據政策整體力度來看，未來人口仍往中心城市集中，新增人口對住房產生龐大需求，核心城市房價只漲不跌。也就是說，三、四線城市房價只能保持平穩，個別二線城市房價上漲，一線城市樓價仍有空間。廣州仍堅持限購，加上佛山搶客，地王項目集中推出，所以出現機構性上漲機會較大。將可能出現全市均價上揚，單盤平穩微漲，大戶型降價明顯的特征。

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3

農民買房

原文：“要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。”

解讀：方圓地產首席分析師鄧浩志表示，該方向明確了三、四線城市去庫存主要道路——農民工入城買房，所以中小城鎮戶籍制度改革進程會加快，針對性信貸政策也會陸續出臺。

業內資深專家韓世同表示，落實這方面應該需要分區域，不同的城市情況差異很大，一線和三四線城市差異很大，這方面并適合完全落實在一線城市，北京、上海、廣州等城市外來人口已經相當多了，此外廣州市也明確表示庫存壓力不大，如果再放寬松該政策，廣州樓市成交負擔就會比較重。當然這個對三四線城市來說是比較利好的，畢竟目前三四線城市的庫存壓力比較大，增加購買群體有利于減少庫存。

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4

取消限制

原文：要取消過時的限制性措施。

解讀：隨著二三線城市限購逐漸取消，一線城市的限購也在逐漸退出，不過北上廣深等大城市全面退出短時間可能不大。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，取消過時的限制性措施，其實主要是針對房企的投資和運營等層面的，并不會涉及到一線城市限購取消與否的問題。更為重要的是，廣州房價上漲壓力是比較大的，限購政策貿然取消，會干擾房價的波動。安居客資料顯示，11月廣州樓市成交均價為15636元/平方米，環比上漲11.5%，同比上漲2.49%。為此，不少業內人士都表示，廣州一旦全面取消限購，樓價或大幅度反彈。

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5

購租并舉

原文：公告特別強調，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。公告也稱將建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

解讀：實際上，早在2015年1月6日，住建部即出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商“售轉租”、地方政府回購商品房用作保障房，核心思路是通過推動租房減輕庫存壓力。不少業內人士認為，搞活租賃市場是住房由增量市場轉為存量市場的一大方向，也屬于房地產供給側改革的重要內容，有利于降低企業運營成本。

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6

租賃

原文：“要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。”

解讀：合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，該方向實質在于鼓勵房地產理性投資，不是炒房。庫存大，需要激活多次投資置業。當然，一線二線城市人口集中，產業發達，有租賃需求，個人投資出租或機構專業做租賃的企業不愁賺不到錢，有市場。但三四線城市不容樂觀，需要政策大力支持。

方圓地產首席分析師鄧浩志表示，這是中央對住房態度上的重大轉變。此次正式提出支持投資者購買庫存商品房。中央表態支持投資，則相關配套扶持政策在未來肯定會陸續出臺。此外，房地產形態也可能從以前較為單一的開發——銷售(自住)模式，逐步產生更多的模式，如開發——銷售(租賃)，開發——經營等更多新模式。對地方樓市而言，只能說這是個利好的方向，具體利好還得看具體政策落實。

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7

降價

原文：要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。

解讀：十八大后召開的3次中央經濟工作會議，均未明確提及“房價”，此次中央經濟工作會議，首次明確提及“房價”。58同城負責人分析認為，中央需要房價穩定，與地方的出發點有一定差別，因此中央層面會提出降低房價，保障住房需求。未來，房價大勢肯定是穩定的。廣州不少房企表示，廣州作為一線城市，大幅度降價可能性不高，主要是開發成本已經供需矛盾決定的。但是在庫存壓力下，不排除會將剛需樓盤做一定的促銷。