在北上廣深四個(gè)一線城市中，尤為引人注目的是深圳樓市演繹的瘋狂上漲。

為什么是深圳？

在北上廣深四個(gè)一線城市中，尤為引人注目的是深圳樓市演繹的瘋狂上漲。

自4月下旬開(kāi)始，深圳樓市劇烈升溫，開(kāi)發(fā)商紛紛入市，購(gòu)房者爭(zhēng)先出手，樓市量?jī)r(jià)齊升，漲幅最高的深圳市南山區(qū)5月房?jī)r(jià)同比上漲了85%。需求旺盛、價(jià)格猛增，也引發(fā)了二手房業(yè)主頻繁違約，毀約情況不斷增加，甚至引發(fā)訴訟糾紛。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份開(kāi)始，深圳一手房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)漲。尤其是5月，深圳一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.21%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.53%。二手房市場(chǎng)共成交13378套，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比更是增長(zhǎng)181%，創(chuàng)下2013年3月以來(lái)的新高，接近2010年樓市調(diào)控前的高峰。事實(shí)上，自2014年樓市“9·30”政策開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月。使得深圳樓市在短期內(nèi)陷入瘋狂，一時(shí)間“房?jī)r(jià)暴漲、業(yè)主提價(jià)、日光盤再現(xiàn)”等新聞屢見(jiàn)報(bào)端。

“3·30”新政策出臺(tái)不到3個(gè)月，深圳一些重點(diǎn)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)超過(guò)50%。

是什么促成了此輪深圳樓市的瘋漲行情？

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，首先是需求暴增。密集出臺(tái)的樓市新政，給了購(gòu)房者一個(gè)“買入”信號(hào)，對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期、“自住+增值”資產(chǎn)配置的考慮，使購(gòu)房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng)，集中入市。

其次是土地稀缺。與北上廣相比，深圳是土地稀缺最為嚴(yán)重的一線城市。由于土地總量原因，住宅用地市場(chǎng)常年處于“零供應(yīng)、零成交”的狀態(tài)，城市住宅供應(yīng)主要依賴于舊城改造的“城市更新”模式。土地緊缺傳遞到住宅市場(chǎng)最終造成住宅供應(yīng)緊缺，所以深圳市場(chǎng)短期內(nèi)“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市。在需求大幅增長(zhǎng)的情況下，供應(yīng)卻一時(shí)難以跟上，這是支撐深圳樓市價(jià)格走高的重要因素。從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地資源日益緊缺導(dǎo)致的供需失衡仍將成為助推深圳樓市進(jìn)一步上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

與深圳相比，北上廣三大一線城市盡管同樣處于限購(gòu)政策背景之下，但是供求結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡。從庫(kù)存去化周期來(lái)看，截至5月底，深圳商品住宅存量只夠賣6個(gè)月左右，而上海、北京商品住宅的存量市場(chǎng)去化周期都在11至15個(gè)月。

再次是投資客推手隱現(xiàn)。“3·30”新政策出臺(tái)后，首付比例下調(diào)，降低了投資客入市門檻，投資需求抬頭。盡管深圳限購(gòu)仍未松綁，但投資客們依然可以曲線入市。一些沒(méi)有購(gòu)買資格的外地投資客，通過(guò)在深圳的親朋好友購(gòu)買。還有通過(guò)假離婚、以公司名義購(gòu)房等規(guī)避限購(gòu)政策的。

三四線城市：去庫(kù)存壓力巨大

盡管“3·30”新政后一線城市樓市出現(xiàn)全面回暖，但政策刺激對(duì)基本面較好的城市產(chǎn)生積極影響，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。 “3·30”新政對(duì)不同城市的影響差別顯著，市場(chǎng)供求基本面堪憂的三四線城市對(duì)政策反應(yīng)比較冷淡，這表現(xiàn)在，三四線城市成交量呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

城市間行情分化明顯，全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)。

據(jù)測(cè)算，4月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1%，二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。業(yè)內(nèi)解讀稱，多個(gè)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)早已飽和，房?jī)r(jià)漲幅已然透支。

三四線城市多面臨天量庫(kù)存，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影響，去化壓力巨大。要有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存，不僅需要政策之手給予支持，更需要這些城市大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，留住有消費(fèi)能力的人口。同時(shí)，地方政府應(yīng)因地制宜，從需求角度引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。