觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)在土地市場火熱的年代，避開競爭激烈的公開土拍市場，以收購方式曲線補(bǔ)倉上海灘則是新湖中寶走出的另一條道。

12月22日，新湖中寶連發(fā)兩公告，先是以2.4億收購上海虹口一宗2.15萬平方米宅地并支付7.2億拆遷保證金，再以5.72億購入上海眾合持有的上海閔行區(qū)虹橋綠谷廣場C幢。

綜觀新湖中寶近幾年的發(fā)展路徑，不難發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)扮演的身份已逐漸被弱化，互聯(lián)網(wǎng)金融則從幕后走向臺前，并開始成為主角。

因此，當(dāng)新湖中寶再次轉(zhuǎn)身出現(xiàn)在地產(chǎn)圈，而且是在眾生追捧的大上海時，不禁讓市場的關(guān)注眼光重新聚焦其地產(chǎn)剪影。

低價(jià)補(bǔ)倉上海

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告，新湖中寶2.4億購買的標(biāo)的是上海瑪寶100%股權(quán)及債權(quán)，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2.08億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓款0.32億元。

上海瑪寶持有上海市虹口區(qū)青云路167弄地塊為居住用地，位于青云路以北、恒業(yè)路以南、俞涇浦以西，項(xiàng)目規(guī)劃占地面積21486平方米，其中幼兒園用地3200平方米，規(guī)劃容積率不超過2.8平方米/公頃。

該地塊的總規(guī)劃建筑面積不超過61367平方米，其中含獎勵面積9966平方米，社區(qū)活動用房200平方米(上述數(shù)據(jù)以最終規(guī)劃部門確認(rèn)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn))。按總交易價(jià)9.6億計(jì)算，新湖中寶拿下上述地塊的樓面價(jià)約為15957.23元/平方米。

“按照該區(qū)域5-6萬元/平方米價(jià)格，這個拿地價(jià)確實(shí)比較便宜，挺劃算的。”上海中原地產(chǎn)咨詢總監(jiān)宋會雍對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。

宋會雍介紹稱，從區(qū)域條件上看，上述虹口宅地位于上海閘北-不夜城板塊，該區(qū)域房源供應(yīng)有限且均價(jià)較高。

該宅地附近恰好是新湖中寶在滬的首個項(xiàng)目新湖青藍(lán)國際公寓，當(dāng)前在售房源均價(jià)為68000元/平方米。

“能在離自家項(xiàng)目這么近的距離拿下地塊，還真是不容易。”在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時，面對著新湖中寶這一“取巧”的補(bǔ)倉之舉，宋會雍則對“過低的拿地價(jià)及高達(dá)7.2億的拆遷保證金”表示出一定的疑慮。

對此，新湖中寶僅在公告中指出：“地塊位于上海核心地區(qū)，土地資源稀缺，增值潛力大，能進(jìn)一步增強(qiáng)公司在上海區(qū)域的土儲及贏利能力，提升公司經(jīng)營業(yè)績。”

新湖中寶對于拿地價(jià)格未作出相應(yīng)解釋，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也未得到回應(yīng)。

交易公告中披露的關(guān)于上海瑪寶“資不抵債”數(shù)據(jù)，或能從側(cè)面說明該地塊遭“賤賣”的原因。截至2015年11月30日，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，銷售建筑、裝潢材料為主營業(yè)務(wù)的上海瑪寶總資產(chǎn)2055.45萬元，總負(fù)債3199.78萬元，凈資產(chǎn)-1144.33萬元。

購入虹口宅地的同日，新湖中寶還宣布，擬收購上海眾合地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的上海閔行區(qū)虹橋綠谷廣場C幢項(xiàng)目，標(biāo)的建面共17860平方米，總房價(jià)款5.72億元，折合單價(jià)3.2萬元/平方米。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次交易標(biāo)的為虹橋綠谷廣場C幢地上一至九層，現(xiàn)已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證。

標(biāo)的房產(chǎn)房屋建筑面積為17859.69平方米，套內(nèi)建筑面積為12709.32平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為5150.37平方米，地下附屬面積0平方米。該房屋建筑層高為4.5米。標(biāo)的房產(chǎn)目前情況為空置狀態(tài)，符合毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)。

資料顯示，由眾合地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、出售、經(jīng)營的虹橋綠谷廣場為商辦綜合體項(xiàng)目， 出讓面積約8.98萬平方米，其中地上28.77萬平方米，地下23.97萬平方米，集總部經(jīng)濟(jì)辦公樓、商業(yè)、休閑、娛樂、會展物業(yè)、豪華星級酒店等于一體。

“購買該項(xiàng)目(虹橋綠谷廣場C幢)能進(jìn)一步增強(qiáng)公司在上海區(qū)域的經(jīng)營能力，提升公司經(jīng)營業(yè)績，符合全體股東利益。”新湖中寶方面稱。

新湖地產(chǎn)剪影

如果說虹口宅地是新湖中寶在上海住宅業(yè)務(wù)的補(bǔ)倉，那虹橋商業(yè)項(xiàng)目算的上是對地產(chǎn)主業(yè)的一次拓展與補(bǔ)充。

說到3.2萬元/平方米的成交單價(jià)，宋會雍給出的評價(jià)是：“項(xiàng)目位于上海虹橋商務(wù)區(qū)，周邊的成交價(jià)大概是4-5萬元/平方米，新湖的價(jià)格也算合理，而且周邊寫字樓集聚效應(yīng)較好，未來招租壓力不大。”

其實(shí)，無論是虹口宅地還是虹橋商業(yè)項(xiàng)目，新湖中寶能再次成為市場討論話題，與其近些年地產(chǎn)業(yè)務(wù)大收縮不無關(guān)系。

新湖中寶三季報(bào)顯示，2015年1-9月，公司合同銷售收入72.97億元，同比增長43%；合同銷售面積72.75萬平方米，同比增長70%；結(jié)算面積46.07萬平方米，同比增長101%；結(jié)算收入42.13億元，同比增長115%。

雖然各項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)同比均好于去年，但新湖中寶前三季的新開工面積則同比大幅下降72%至29.82萬平方米，這一數(shù)據(jù)也被解讀為新湖中寶收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個信號。

廣發(fā)證券于11月5日研報(bào)中預(yù)計(jì)，由于四季度行業(yè)整體成交仍保持活躍，新湖中寶實(shí)現(xiàn)132.25億銷售目標(biāo)是大概率，但拿地節(jié)奏趨于穩(wěn)健。

據(jù)上述研報(bào)，新湖中寶2015年前11月土地投資均通過一二級聯(lián)動獲取，且主要集中在溫州市平陽縣西灣圍涂區(qū)，合計(jì)土地面積28.26萬平米，建筑面積53.68萬平米，地價(jià)12.72億元(上述數(shù)據(jù)均為100%權(quán)益).

“相較銷售規(guī)模，拿地節(jié)奏還是比較穩(wěn)健的，減少招拍掛的土地投資支出也是為互聯(lián)網(wǎng)金控平臺的轉(zhuǎn)型騰出資金空間。”廣發(fā)證券于報(bào)告中指出，公司土地儲備超過1000萬平米，且成本較低，未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠?yàn)榛ソ饦I(yè)務(wù)提供持續(xù)的資金流支持。

對此，新湖中寶則公開透露，公司在啟東和溫州獲得了灘涂圍墾為主的項(xiàng)目，占地面積大約1200萬平米，主要是通過圍海吹沙建設(shè)濱海新城，不屬于高端住宅，但土地成本極低，具有很大的變現(xiàn)空間。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2010年至2014年，新湖中寶的拿地面積呈現(xiàn)出逐年遞增態(tài)勢，但在2015年前三季度則出現(xiàn)大幅下滑，僅約為2014年的五分之一，對應(yīng)拿地金額也出現(xiàn)腰斬。

毫無疑問，在新湖中寶地產(chǎn)版圖的剪影中，超千萬的土儲當(dāng)屬關(guān)鍵一筆，具體到項(xiàng)目上，上海青藍(lán)國際則是重中之重。

“今年能否完成銷售計(jì)劃主要取決于上海青藍(lán)國際的銷售，規(guī)模是70 億，如果做成，那是可以完成全年150 億的銷售目標(biāo)。”新湖中寶曾如是評價(jià)該項(xiàng)目的重要性。

除了上海區(qū)域，為繼續(xù)蘇州新湖明珠城五期(投入20億元)、麗水新湖國際三期(投入10億元)、瑞安新湖城(投入10億元)以及償還貸款(投入10億元)，新湖中寶于2014年12月19日公布了50億元的定增方案。

但是，隨著在金融領(lǐng)域的不斷擴(kuò)張，新湖中寶在2015年11月26日公告表示，擬使用(上述定增中)部分閑置募集資金在不超過18億元的額度內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)金管理，擇機(jī)購買安全性高、流動性好、滿足保本要求的理財(cái)產(chǎn)品等投資產(chǎn)品，單個投資產(chǎn)品的投資期限不超過12個月。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上半年新湖中寶持股的金融企業(yè)經(jīng)營效益良好，其中溫州銀行(持股13.96%)凈利潤3.39億元，新湖控股(持股48%)凈利潤2.75億元，盛京銀行(持股5.18%)凈利潤31.94億元。

值得注意的是，當(dāng)新湖中寶從金融領(lǐng)域嘗到的甜頭越來越多時，已經(jīng)日漸模糊的地產(chǎn)剪影會不會隨著時間推移而最終消失？

新湖中寶對此給出了一種回答：“希望保持總資產(chǎn)平均每年增長30%(2015年也是如此)，保證穩(wěn)定一點(diǎn)發(fā)展。未來5-10 年還要做，金融版塊擴(kuò)大規(guī)模要不斷增資，資金基本都是來自房地產(chǎn)的利潤。”