如果你每天離家后擔(dān)心回來(lái)找不到車位，是不是活得很揪心？豐臺(tái)區(qū)海上海花園小區(qū)的部分業(yè)主近來(lái)就是如此。本報(bào)8月曾報(bào)道，海上海花園小區(qū)因開(kāi)發(fā)商上調(diào)停車費(fèi)，引發(fā)業(yè)主反對(duì)，后鎮(zhèn)政府介入?yún)f(xié)商。三個(gè)月過(guò)去，協(xié)商仍未取得一致，開(kāi)發(fā)商卻一紙通知，自12月起執(zhí)行新價(jià)格，否則不允許入庫(kù)停車。

如果你每天離家后擔(dān)心回來(lái)找不到車位，是不是活得很揪心？豐臺(tái)區(qū)海上海花園小區(qū)的部分業(yè)主近來(lái)就是如此。本報(bào)8月曾報(bào)道，海上海花園小區(qū)因開(kāi)發(fā)商上調(diào)停車費(fèi)，引發(fā)業(yè)主反對(duì)，后鎮(zhèn)政府介入?yún)f(xié)商。三個(gè)月過(guò)去，協(xié)商仍未取得一致，開(kāi)發(fā)商卻一紙通知，自12月起執(zhí)行新價(jià)格，否則不允許入庫(kù)停車。

每天繞著小區(qū)外找車位

周一傍晚，王小華開(kāi)車回到海上海花園小區(qū)門(mén)口，放下家人，就開(kāi)始繞著小區(qū)尋找停車的地兒。緊挨著小區(qū)北門(mén)的小路，他是不敢停的，因?yàn)樵?jīng)莫名其妙地發(fā)生過(guò)輪胎被扎破的情況。還好，向西繞了半圈，他在馬家堡東路上找到一個(gè)空位。“今天算運(yùn)氣好，有時(shí)候得一直向北開(kāi)到大紅門(mén)西路上。”

海上海花園并不是一個(gè)老舊小區(qū)，小區(qū)地下二層有著充足的停車位。王小華每天繞著小區(qū)找車位，是從12月開(kāi)始的。“因?yàn)槲也煌獍凑?00元/月的標(biāo)準(zhǔn)交納停車租賃費(fèi)，物業(yè)公司便不再讓我把車停入地下車庫(kù)。”

在海上海花園小區(qū)，像王小華這樣12月便沒(méi)有了車位的業(yè)主不在少數(shù)。他們中，有的人選擇把車停到單位，20天沒(méi)有開(kāi)回家；有的人把車擱在地下車庫(kù)不敢開(kāi)出去；還有的人甚至買了一輛折疊電動(dòng)車放在后備箱，每天將車停到路邊后，再騎著電動(dòng)車回到小區(qū)。“因?yàn)槲覀儾辉敢庠诒破认戮头叮煌忾_(kāi)發(fā)商坐地漲價(jià)。”業(yè)主薛先生告訴記者。

開(kāi)發(fā)商強(qiáng)硬執(zhí)行上調(diào)新價(jià)

8月份，本報(bào)曾經(jīng)獨(dú)家報(bào)道海上海花園小區(qū)物業(yè)公司在上一年交納的停車租賃費(fèi)到期的日子，單方面突然提出要上調(diào)租金價(jià)格，從500元/月調(diào)整到700元/月。可在商品房購(gòu)房合同中，最初約定的停車租賃費(fèi)是300元/月。因?yàn)椴粷M于物業(yè)公司未經(jīng)協(xié)商單方面漲價(jià)，小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主提出異議，后經(jīng)大紅門(mén)鎮(zhèn)政府介入，提出由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主協(xié)商，在未達(dá)成協(xié)議前業(yè)主們可免交停車費(fèi)。

“可是，開(kāi)發(fā)商并不愿意和我們協(xié)商。”負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商的代表小組的代表王先生說(shuō)道。這個(gè)代表小組，也同時(shí)在牽頭小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的籌備工作。隨后，小區(qū)業(yè)主們向豐臺(tái)區(qū)發(fā)改委進(jìn)行了反映和舉報(bào)。在王先生出示的一份豐臺(tái)區(qū)發(fā)改委于9月1日下發(fā)給開(kāi)發(fā)商北京匠心置業(yè)有限公司的提醒告誡通知中，區(qū)發(fā)改委明確表態(tài)，停車人與停車管理企業(yè)協(xié)商達(dá)成一致前，保持收費(fèi)水平穩(wěn)定，企業(yè)不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

然而，這份提醒告誡通知并沒(méi)有阻止開(kāi)發(fā)商單方面調(diào)價(jià)的步伐和決心。11月27日，物業(yè)公司在小區(qū)貼出一則以開(kāi)發(fā)商名義下發(fā)的通知，要求租賃地下車位的業(yè)主，在3日內(nèi)簽訂新的租賃協(xié)議并交納費(fèi)用，否則自12月1日起，車輛將無(wú)法進(jìn)入地下車庫(kù)。12月5日后，未按新標(biāo)準(zhǔn)交納停車費(fèi)的業(yè)主不再被允許進(jìn)入車庫(kù)，雙方矛盾進(jìn)一步激化。

籌備業(yè)主大會(huì)維權(quán)也受阻

“對(duì)于開(kāi)發(fā)商的單方面漲價(jià)，我們先后向區(qū)發(fā)改委、街道辦、住建委等都反映了，各部門(mén)都說(shuō)不在其執(zhí)法范圍內(nèi)。這事究竟誰(shuí)來(lái)管？”困惑之余，小區(qū)業(yè)主也自發(fā)組成了籌備小組，經(jīng)過(guò)5%以上業(yè)主聯(lián)名簽名，向大紅門(mén)街道辦提出申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，用自治組織治理小區(qū)。

然而，籌備業(yè)主大會(huì)一事依然諸多波折。10月22日，大紅門(mén)街道辦回復(fù)，由于小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分面積未達(dá)到建筑物總面積的50%以上，不具備成立業(yè)主大會(huì)的基本條件。街道辦判定的依據(jù)是，開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)管理區(qū)域說(shuō)明中，海上海花園物管區(qū)域內(nèi)總建筑面積為51.4萬(wàn)平方米，已交付業(yè)主專有面積僅為22萬(wàn)平方米。業(yè)主們對(duì)此并不認(rèn)可。理由是，開(kāi)發(fā)商所給出的物業(yè)管理區(qū)域四至和業(yè)主通過(guò)信息公開(kāi)獲得的四至信息并不完全一致，前者的四至范圍比后者要大。

“籌備業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的條件太苛刻了。”采訪中，多位業(yè)主提出，如果此路走不通，他們只能選擇集體訴訟，只是這期間停車位的問(wèn)題依然無(wú)法解決。

釋疑

市場(chǎng)定價(jià)絕不是單方漲價(jià)

針對(duì)提價(jià)之爭(zhēng)，記者聯(lián)系到海上海花園小區(qū)的物業(yè)公司，王經(jīng)理表示漲價(jià)是由開(kāi)發(fā)商要求，物業(yè)公司是代收方，開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司提供了價(jià)格核準(zhǔn)文件。

記者也就爭(zhēng)議咨詢了中物聯(lián)盟物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司總經(jīng)理黃傳煒。他介紹，依據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)內(nèi)關(guān)乎全體業(yè)主的停車費(fèi)，屬于由業(yè)主享有共同管權(quán)的重大事項(xiàng)。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間關(guān)于規(guī)劃車位的租賃費(fèi)價(jià)格，應(yīng)基于合同約定，若開(kāi)發(fā)商擅自提高車位租賃費(fèi)，屬于違約行為。“停車費(fèi)市場(chǎng)調(diào)價(jià)，意思是由市場(chǎng)供需雙方協(xié)商解決價(jià)格基數(shù)，而不是物業(yè)方想漲價(jià)就漲價(jià)。”

對(duì)于業(yè)主提出的“無(wú)人監(jiān)管”，黃傳煒解釋，行業(yè)主管部門(mén)并不存在“不作為”。他說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)格放開(kāi)后，政府行業(yè)主管部門(mén)依據(jù)“法無(wú)授權(quán)不可為”的行政規(guī)定，沒(méi)有行政執(zhí)法權(quán)和仲裁權(quán)，只有協(xié)調(diào)義務(wù)。所以，業(yè)主就必須籌備成立物權(quán)所有人組織“業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”，就本小區(qū)物業(yè)費(fèi)、停車位租金和管理費(fèi)、供冷供暖收費(fèi)等價(jià)格、物業(yè)管理方式、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理事項(xiàng)等作出明確規(guī)定，依法依規(guī)實(shí)施物業(yè)管理。

難點(diǎn)

“雙過(guò)半”提高自治門(mén)檻

“但是，在實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)成立難，往往就卡在了‘雙過(guò)半’的規(guī)定上。”一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，按照規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。當(dāng)業(yè)主因?yàn)槊芏胪ㄟ^(guò)成立業(yè)主大會(huì)維護(hù)權(quán)益時(shí)，常常就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商拖延提交材料，而無(wú)法核定“雙過(guò)半”。

“業(yè)主委員會(huì)選舉門(mén)檻的提高，使小區(qū)業(yè)委會(huì)選舉難、換屆難。”這位人士進(jìn)一步說(shuō)，高門(mén)檻常常把小區(qū)業(yè)委會(huì)變成了“革命委員會(huì)”，當(dāng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過(guò)低時(shí)，業(yè)主為炒掉物業(yè)公司而組織成立業(yè)委會(huì)，維權(quán)發(fā)起者也容易獲得投票。可當(dāng)物業(yè)公司更換完畢，輪到業(yè)委會(huì)換屆時(shí)，又常出現(xiàn)因?yàn)檫_(dá)不到“雙過(guò)半”而“休克”。