中央經濟工作會議再次提出要去庫存，既要刺激需求，更要為國內低迷的投資開辟新空間。

對于相當依賴高周轉的房企，庫存的堆積很可能成為一副致命的毒藥，對于嚴重依賴土地財政的地方政府，庫存同樣是一副致命的毒藥。因此去庫存這個關鍵詞從企業的業績報告，登堂入室成為中央的重要議題。

繼本月上旬中共中央政治局會議之后，在剛剛結束的中央經濟工作會議上，去庫存繼續作為中央的重要議題而出現，采取各種方式去庫存將成為未來房地產市場發展的重要內容。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對無界新聞記者分析稱，今年中央兩次明確提到去庫存的政策導向，比較罕見。實際上已經不是單純從活躍市場交易的角度出發，而是因為高庫存影響了投資節奏的加快。從購房消費層面看，今年購房市場總體活躍，但房地產投資沒起色，原因在于高庫存的負面影響。中央經濟工作會議再次提出要去庫存，既要刺激需求，更要為國內低迷的投資開辟新空間。

兩次中央級別會議強調的內涵

中共中央政治局12月14日的會議已經指出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。要擴大有效供給，保持有效投資力度，著力補齊短板。

在中共中央政治局會議的基礎上，中央經濟工作會議對去庫存化的議題進一步細化，并提出了原則性的去庫存方案。

12月18日至21日在京舉行的中央經濟工作會議，與房地產相關的內容主要包括：化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，擴大有效需求；允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶；以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口；鼓勵開發商適當降低商品住房價格；促進房地產業兼并重組，提高產業集中度；要取消過時的限制性措施。

嚴躍進認為，加快農民工市民化的重心是新型城鎮化，新型城鎮化的節奏加快和農村土地制度改革同步，將打造出未來房地產市場中一個可以開發的大世界和大平臺，即農村購房需求。取消過時的限制性措施，是供給側結構性改革在行政體制改善層面的具體體現，主要是刺激供應，而非刺激需求。鼓勵房企在新開工和投資方面有所作為，后續包括開發貸款的審批、房企既有土地的開發等方面會有一些相對寬裕的政策供選擇。

2015年中央頻提化解房地產庫存，去庫存的攻堅戰已開始。2016年，多途徑去庫存以及不同城市房價走勢將引發關注。

克爾瑞研究員楊科偉對無界新聞表示，當前我國的過剩庫存大多集中在人口少、凈流出為主的部分二線和絕大多數的三四五線城市，依靠現時的存量需求已難以消化嚴重過剩的住房庫存。在鼓勵農民進城買房上，各地購房直接補貼政策有望快速跟進。其中將包括對于在城鎮購房的農民給予直接的財政現金補貼、稅費減免等，直接從資金上減輕農民購房的負擔。

事實上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺了鼓勵農民購房的相關優惠政策，從政策形式上看，財政補貼以直接補貼1-2萬元或每平米補貼100-200元不等，最高一般不超過2萬元，而購買普通住房的，部分市縣還給予契稅的全額補貼。

楊科偉認為，收入低下、資金不足是當前農民進城購房的最大障礙，將農民工納入公積金繳納體系，能大幅減輕其購房壓力，但農民工就業單位不穩定，需要更加靈活的公積金政策，如允許農民工自行繳納公積金。在中國城鄉二元體系下的戶籍制度，農民工雖進城就業，卻無法享受城鎮的社會保障、子女教育等福利，是農民扎根城市的一大障礙。而最根本的問題還在于解決農民工在當地的就業。

不得不去庫存的投資困境

中國指數研究院為無界新聞提供的《中國房地產市場2015總結與2016展望》顯示，當前銷售持續回暖，市場整體庫存壓力得到緩解，一線及部分熱點二線城市經濟發展良好、人口持續流入，庫存壓力較小；部分二線城市及多數三四線城市依然存在較大庫存去化壓力，仍需要多種手段助力庫存去化。

中國經濟增速趨穩，但下行壓力仍存。上述報告顯示，2010年勞動力人口占比達到峰值，此后逐步回落，人口紅利開始消退，新一屆政府主動性的結構調整措施也加大了經濟下行壓力。從經濟指標看，今年以來通貨膨脹率在1.5%上下波動，未見明顯通縮趨勢，表現相對平穩。11月，官方制造業PMI及財新PMI均收于收縮區間，顯示出整體經濟動能仍然偏弱。2015年前三季度，GDP同比增長6.9%，增速趨穩但下行壓力仍然存在，預計2016年小幅回落至6.7%左右的水平，為二十多年來最低。

受房地產業投資增速下滑拖累，固定資產投資增速顯著放緩。今年前11個月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點。與此同時，中國城鎮固定資產投資同比增長10.2%，預期增長10.1%，前10個月增速已降至10.2%，繼前三季度增速后再創十五年來新低。

從各線城市住宅庫存去化情況來看，一二線代表城市商品住宅庫存平均消化時間已降至合理水平，當前庫存壓力多集中于三四線城市。

報告顯示，截至11月末，一二線城市庫存消化時間已縮短至10個月左右的合理水平，三四線城市庫存消化時間下降最為明顯，較年初縮短11.8個月，但依然高達20.1個月，由于多數三四線城市前期快速擴張，住宅用地成交規模突出，存在過度開發、人口外流、有效需求不足等問題，當前市場庫存去化壓力較為突出。

中國指數研究院指出，長期庫存去化仍有賴于產城融合、一體化發展和房地產長效機制逐步健全。中長期助力庫存去化、維持房地產長期穩定發展將主要通過產業發展，地方政府可以通過產業升級、創新及經濟的長期發展吸引人口流入并實現穩定就業，進而推動房地產需求，打好化解庫存長期攻堅戰。

同時，加快區域一體化和新型城鎮化進程將是地方推進產業發展的有效途徑，環渤海地區、京津冀城市群協同發展將不斷落實，長江經濟帶頂層設計繼續推進，中西部城市群發展提速，相關地區特別是三四線中小城鎮抓住新型城鎮化和區域一體化的機遇求發展進而從長期化解當地庫存。此外，包括農村土改、稅改、戶籍制度改革在內的房地產長效機制建立健全，也是市場平穩運行的保障。