今天，國家統計局發布11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，房地產投資持續低迷，銷售依然保持較好勢頭。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹在接受中國經濟網記者采訪時表示，投資的持續低迷深層次的原因在于庫存壓力仍然很大，接下來可通過進一步下調非限購城市商貸首付比例至20%、降低二手房交易稅費、提高部分城市公積金貸款額度、加大重點城市土地供應等方式去庫存。

今天，國家統計局發布11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，房地產投資持續低迷，銷售依然保持較好勢頭。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹在接受中國經濟網記者采訪時表示，投資的持續低迷深層次的原因在于庫存壓力仍然很大，接下來可通過進一步下調非限購城市商貸首付比例至20%、降低二手房交易稅費、提高部分城市公積金貸款額度、加大重點城市土地供應等方式去庫存。近期傳言的房貸利息抵扣個稅雖可能作為個稅改革的先行者，但實現難度不小，且制度設計不可一刀切。

夏丹指出，寬松的行業政策和充裕的流動性繼續拉升主要城市房價。11月70個大中城市新建商品住宅價格算數平均環比增速為0.20%，漲幅較上月提升13個百分點；其中一線、二線、三線城市環比分別為1.60%、0.27%和-0.01%。同比來看算數平均增速為-0.37%，降幅繼續縮窄；其中一線城市帶動作用明顯，同比大漲19.45%，二線、三線城市同比分別為-0.18%和-2.81%。

國家統計局數據顯示，新建商品住宅與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有27個，上漲的城市有33個，持平的城市有10個。環比價格變動中，最高漲幅為2.9%，最低為下降0.4%。

銷售依然保持較好勢頭。1-11月商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比1-10月提高0.2個百分點；單月銷售面積為全年最高，主要仍得益于一二線城市成交的快速提升。商品房銷售額74522億元，同比增長15.6%，增速較上期提高0.7個百分點。夏丹認為，按照當前的銷售進度，全年商品房銷售額有望創歷史新高，同時這也使明年成交面臨高基數。

隨著成交穩步復蘇，開發企業資金面繼續改善。1-11月，房地產開發企業到位資金112563億元，同比增長2.2%，比1-10月提高0.9個百分點。夏丹表示，這主要來自于購房者銷售回款部分的貢獻，定金及預收款同比增長6.4%，個人按揭貸款更是大幅增長21.3%。

與銷售穩步提升形成強烈反差的是投資的持續低迷。1-11月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月回落0.7個百分點。單月投資增速-5.1%，已連續4個月負增長。夏丹認為，以往“銷售啟動—資金改善—投資企穩”的傳導鏈條這一次似乎并不敏感，在前二者都已出現明顯回暖的情況下，暖意并沒有繼續延伸到投資端，反映出開發企業對資金運用于拿地和擴大開工等建設活動的謹慎。前11月房屋新開工面積和房企土地購置面積同比分別為-14.7%和-33.1%，繼續拖累投資下行。

夏丹指出，投資持續低迷更深層次的原因在于庫存壓力仍然很大。截至11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。且完成三四線城市的去庫存任務并不容易，去庫存周期或比預想更長。近期高層對“房地產去庫存”的明確指示，為市場注入政策進一步寬松的預期。

夏丹對中國經濟網記者表示，接下來房地產去庫存可供選擇的政策儲備有：一是進一步下調非限購城市商貸首付比例至20%。今年“930”政策將這一比例下調至25%，為后續加碼留出了空間，且首付二成的歷史在2003-2006年及2008-2010年間都曾出現過。二是降低二手房交易稅費。今年涉及交易稅費減免的僅為營業稅，而契稅和個稅“唯一”的概念與當前支持改善性需求尚不相一致，個稅“滿5年”的標準可與“滿2年”相配套。三是提高部分城市公積金貸款額度。多數城市的家庭公積金最高貸款額度還在80萬元以下，若地方公積金管理中心余額充足，可提高公積金貸款額度上限來刺激需求入市。近期公積金管理條例大修，接下來有望在繳存基數、人員范圍、貸款用途等方面給予置業者更多便利。在供給側可加大重點城市土地供應，優化住房用地結構，減少囤地現象。

而關于近期房貸利息抵扣個稅的傳言，夏丹認為，這項政策可能作為個稅改革的先行者，但實現難度不小。購房退稅盡管在多地實施過，但大多以限額補貼的形式，若按稅前抵扣，則涉及用工單位、財稅部門及房地產監管部門之間數據信息的互通與對接，而這項工作在房地產稅改革推進過程中就屢屢受阻。此外，若按單一標準稅前抵扣房貸利息，則購置越貴越多房產的高收入階層所獲節稅越多，不符合個稅“多得多繳”的原則，因此該政策也不可設計成一刀切方案。