常言道：“十年磨一劍”，然而，享有地段優(yōu)勢(shì)的西安市重點(diǎn)城中村改造項(xiàng)目西江月，早在2005年就開始規(guī)劃實(shí)施，在歷經(jīng)十年波折后，依然深陷困局無法出鞘試鋒刃。

常言道：“十年磨一劍”，然而，享有地段優(yōu)勢(shì)的西安市重點(diǎn)城中村改造項(xiàng)目西江月，早在2005年就開始規(guī)劃實(shí)施，在歷經(jīng)十年波折后，依然深陷困局無法出鞘試鋒刃。

西江月所在的西姜村隸屬西安雁塔區(qū)，緊鄰南三環(huán)，周邊配套已成規(guī)模。原本是“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、安置先行”的西安城改模式的典范，但是由于開發(fā)企業(yè)合作糾紛、無證銷售被叫停、融資困難導(dǎo)致1000多戶購(gòu)房業(yè)主無法交房。

目前，西江月的開發(fā)商陜西長(zhǎng)通投資開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)通公司)建設(shè)的西姜村回遷房和西江月項(xiàng)目一期18棟30多層商品樓在接近完工的情況下，因無力繳納實(shí)際審批用地507畝的土地出讓金，無法抵押融資，已停工一年多時(shí)間，業(yè)主申請(qǐng)退房的款項(xiàng)，開發(fā)商也無法支付。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查，項(xiàng)目前期合作糾紛、城改政策調(diào)整、融資困難等因素讓原本的“黃金項(xiàng)目”逐步走入今日的困境。

對(duì)此，長(zhǎng)通公司一位不愿具名的負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說：“融資困難是最直接原因，開發(fā)建設(shè)過程中，舊城改造政策的調(diào)整也對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度造成了較大影響。樂觀的情況是，隨著國(guó)家棚改政策的調(diào)整，獲得了市、區(qū)兩級(jí)政府的大力支持。現(xiàn)在由區(qū)政府擔(dān)保，通過過橋貸的模式解決土地出讓金，獲得土地證后便可抵押融資，相關(guān)問題已逐步捋順，未來將加快建設(shè)進(jìn)度。”

10月13日，雁塔區(qū)政府就西江月城改項(xiàng)目，組織包括長(zhǎng)通投資公司、長(zhǎng)延堡街道辦相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)的聯(lián)席會(huì)議，據(jù)當(dāng)天會(huì)議紀(jì)要顯示：雁塔區(qū)委、區(qū)政府積極協(xié)調(diào)市級(jí)相關(guān)部門，協(xié)調(diào)督促長(zhǎng)通公司采取有效措施，推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，確保在2016年3月15日前，如期開工建設(shè)。

一位受訪的維權(quán)業(yè)主則表示：“此前經(jīng)歷的承諾太多了，都沒有實(shí)現(xiàn)，希望這一次是動(dòng)真格的。”

西姜村舊貌

艱難開局利益糾葛

據(jù)了解，雁塔區(qū)長(zhǎng)延堡街道辦西姜村的改造起始于2004年，當(dāng)時(shí)的西安城改正值起步探索階段。2005年，陜西長(zhǎng)通投資開發(fā)有限公司與西姜村簽訂了城中村改造合同，約定由長(zhǎng)通公司獨(dú)家實(shí)施西姜村改造。

據(jù)當(dāng)?shù)鼗剡w戶介紹稱：“當(dāng)時(shí)城改的指導(dǎo)思路是‘三邊’政策，就是‘邊建設(shè)、邊辦手續(xù)、邊安置’，開發(fā)商也基本不用先繳拆遷押金。”

2006年起，西安城改思路已經(jīng)開始改變。在借鑒沿海開放城市舊城改造經(jīng)驗(yàn)后提出“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的城改思路。” 陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)在接受媒體記者采訪時(shí)稱。

此后，改造流程由此前的“三邊”政策轉(zhuǎn)為：先進(jìn)行整村拆除，再根據(jù)拆遷安置量配給開發(fā)商開發(fā)土地，剩余土地由政府收儲(chǔ)。這對(duì)城改項(xiàng)目主體的前期資金投入提出了很高要求，開發(fā)商需要先繳納巨額拆遷保證金、拆遷賠償金，再建設(shè)安置樓后才能實(shí)施商業(yè)開發(fā)。

在此種形勢(shì)變化之下，由于前期資金投入較大，長(zhǎng)通公司開始尋求外部融資。2007年，長(zhǎng)通公司與總部位于福建廈門的大唐國(guó)際下屬子公司“陜西大唐房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱大唐公司)”簽訂合作開發(fā)改造西姜村項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)合同。雙方約定，長(zhǎng)通公司主要負(fù)責(zé)辦理改造手續(xù)，大唐公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資。

在雙方合作一段時(shí)間后，雙方出現(xiàn)了摩擦。2007年底，大唐公司為回籠資金在項(xiàng)目尚未動(dòng)工時(shí)便開始無證售樓，西安城改辦為此發(fā)出整改通知，停辦了西姜村項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)，曾經(jīng)金光閃閃的西安西姜村改造項(xiàng)目隨之?dāng)R淺。

隨后幾年間，陜西大唐與長(zhǎng)通公司之間便展開了曠日持久的訴訟戰(zhàn)。2015年長(zhǎng)通公司最終訴訟獲勝。由于長(zhǎng)年官司纏身的損耗，已被政府批復(fù)多年的西姜村改造項(xiàng)目直到2011年3月才基本步入正軌，隨著青海匯通國(guó)基房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱青海匯通)對(duì)長(zhǎng)通公司股權(quán)注資，西江月項(xiàng)目終于迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

不斷探索一波三折

如果說，長(zhǎng)通公司與大唐公司的官司糾紛造成西江月“外傷”，那么城改政策的調(diào)整以及市場(chǎng)的混亂，則讓該項(xiàng)目深受“內(nèi)傷”。

“2007年，當(dāng)時(shí)政府的政策是，在取得城改批復(fù)未取得土地證的情況下，開發(fā)企業(yè)預(yù)售比較普遍，但有開發(fā)商借城改詐騙的事件被曝光后，政府收緊了預(yù)售政策。許多項(xiàng)目陷入了土地?zé)o法抵押貸款，預(yù)售渠道又被掐斷的雙重資金困局，西江月就是這樣的處境。”前述長(zhǎng)通公司負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

據(jù)他回憶，2007年，西安市政府就全市舊城改造下發(fā)了129號(hào)文件《西安市城中村改造管理辦法》，由此掀起了西安市的舊城改造熱潮，所有舊城改造項(xiàng)目完全執(zhí)行129號(hào)文件。“文件精神強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：政府主導(dǎo)、安置先行、市場(chǎng)運(yùn)作。”他說。

當(dāng)時(shí)西姜村城中村改造項(xiàng)目就是在此政策背景下做出調(diào)整。

前述長(zhǎng)通公司負(fù)責(zé)人說：“當(dāng)時(shí)涉及城中村改造都是整村拆除，安置回遷農(nóng)民的建筑資金全由開發(fā)企業(yè)支付。回遷采用房屋補(bǔ)償方式，回遷采用房屋補(bǔ)償方式，按人頭算，人均100平方米，其中住宅80平方米、商鋪20平方米。而且要求開發(fā)商按照拆遷面積每平方米支付1元，作為保障金，這個(gè)政策的調(diào)整就需要開發(fā)企業(yè)在前期投入大量資金。”

按照國(guó)家的土地政策，正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，需要先走正常土地招拍掛程序，取得相關(guān)證件，然后才能公開銷售，否則就屬于違規(guī)行為。

但是，舊城改造項(xiàng)目有其特殊性，需要先取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，由政府對(duì)城改地塊進(jìn)行確權(quán)、拆遷，最后走土地報(bào)批流程。“在這個(gè)過程中資金是由開發(fā)企業(yè)支付的，有80%的土地屬于集體土地，需要按批次逐級(jí)上報(bào)國(guó)務(wù)院審批；20%的土地屬于已變更的建設(shè)用地，只需走政府確權(quán)的途徑即可進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。”上述負(fù)責(zé)人說。

“80%的集體土地報(bào)批程序需要復(fù)雜而漫長(zhǎng)的過程，但是開發(fā)企業(yè)在拆遷以及過渡安置過程中就已投入大量資金，又無法用土地抵押融資，后續(xù)開發(fā)建設(shè)存在較大的資金壓力，所以開發(fā)企業(yè)通過市直機(jī)關(guān)團(tuán)購(gòu)、社會(huì)公開認(rèn)購(gòu)等打擦邊球的做法，政府均予以默許。”他補(bǔ)充道。

波折不僅于此，西江月項(xiàng)目還經(jīng)歷了西安市政府對(duì)南三環(huán)城市建設(shè)整體規(guī)劃調(diào)整的影響。

“在2011年，西安市政府為擴(kuò)大小寨商圈的輻射范圍，對(duì)南三環(huán)沿線的舊城改造建設(shè)規(guī)劃重新作了調(diào)整，調(diào)整要求‘增加商業(yè)住宅、商場(chǎng)物業(yè)的面積，為期一年’，在此期間停止批復(fù)一切舊城改造項(xiàng)目，致使項(xiàng)目審批停滯一年。”前述長(zhǎng)通公司負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者說。

時(shí)間到了2012年，西江月項(xiàng)目所在地塊終于如愿拿到了國(guó)務(wù)院、陜西省國(guó)土資源廳、西安市國(guó)土資源局的三級(jí)用地審批手續(xù)，只差長(zhǎng)通公司繳納土地出讓金。

然而，此時(shí)的長(zhǎng)通公司經(jīng)過前期的大量資金投入，元?dú)獯髠?013年，央視《焦點(diǎn)訪談》報(bào)道了西安市開發(fā)商借舊城改造項(xiàng)目詐騙購(gòu)房款的“橄欖灣”事件，在當(dāng)?shù)匾l(fā)轟動(dòng)。隨后西安市政府加大了對(duì)五證不全預(yù)售行為的查處力度，城中村改造的預(yù)售行為也被全面禁止，讓長(zhǎng)通公司以及西江月項(xiàng)目陷入更深困局。

“一下子斬?cái)嗔隧?xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金來源，只能尋求貸款，但由于沒有土地抵押，很難獲得銀行的批貸。雖然引入了信達(dá)資產(chǎn)的股權(quán)投資，但是所獲資金遠(yuǎn)不能滿足后續(xù)建設(shè)以及土地出讓所需資金。”長(zhǎng)通公司負(fù)責(zé)人說。

他說：“青海匯通公司先后投入了26億元的建設(shè)資金，僅有4億元左右的預(yù)售回款，項(xiàng)目已經(jīng)接近完工，卻由于土地?zé)o法抵押的原因沒法享受國(guó)家棚改專項(xiàng)貸款。”

如此情況下，長(zhǎng)通公司陷入因資金短缺停工、無力支付土地出讓金、銀行批貸難的惡性循環(huán)，還要面臨購(gòu)房業(yè)主維權(quán)的壓力。

政府出手柳暗花明

對(duì)于西江月前景的疑問，長(zhǎng)通公司負(fù)責(zé)人表示：“目前，項(xiàng)目雖然面臨重重困難，但也有了新的轉(zhuǎn)機(jī)。隨著國(guó)務(wù)院對(duì)棚改項(xiàng)目政策的推進(jìn)，西安市政府積極出臺(tái)政策，雁塔區(qū)政府對(duì)西江月項(xiàng)目也給予了高度重視，積極協(xié)調(diào)推進(jìn)相關(guān)問題的解決落實(shí)。”

2015年7月17日，西安市政府下發(fā)了市政發(fā)[2015]22號(hào)文件《西安市人民政府關(guān)于加強(qiáng)和推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干意見》(下稱《意見》)，其中規(guī)定，凡取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，土地進(jìn)入公開出讓程序且取得《網(wǎng)上掛牌出讓成交確認(rèn)書》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或規(guī)劃總平圖(需加蓋建設(shè)工程審核章)、《建筑工程施工許可證》等文件材料，安置樓建設(shè)按計(jì)劃正常進(jìn)行，并完成了安置回遷計(jì)劃和方案的制定，相關(guān)商品房建設(shè)施工達(dá)到規(guī)定要求的改造項(xiàng)目，都可申請(qǐng)分期辦理相關(guān)地塊上商品房預(yù)售手續(xù)。

該政策的出臺(tái)，讓長(zhǎng)通公司管理層看到了希望：“在改造項(xiàng)目獲得土地使用證，經(jīng)政府職能部門確認(rèn)后，可發(fā)放50%的預(yù)售證，便于開發(fā)企業(yè)合法銷售，購(gòu)房業(yè)主也可以在銀行進(jìn)行按揭貸款，加快開發(fā)資金的回籠，后續(xù)的開發(fā)建設(shè)資金壓力就將大大減輕。”

此外，據(jù)前述長(zhǎng)通公司負(fù)責(zé)人介紹：“按照西安市舊城改造政策，城改項(xiàng)目涉及的土地出讓金僅需繳納掛牌地價(jià)的40%，假若西江月能正常銷售，資金回籠不是問題”。

受此政策鼓舞，在長(zhǎng)通公司加大融資力度，盡快盤活企業(yè)的關(guān)鍵時(shí)刻，雁塔區(qū)政府也在積極協(xié)調(diào)各方資源，推進(jìn)西江月項(xiàng)目相關(guān)問題的解決。

6月4日，雁塔區(qū)政府召開了銀企座談會(huì)。會(huì)上決定“由政府搭建平臺(tái)，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)同企業(yè)合作，區(qū)政府主管領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)，對(duì)西江月項(xiàng)目融資加大力度，加快步子，主管部門要作為重點(diǎn)工作，向前推進(jìn)，使企業(yè)盡快走出困境。”長(zhǎng)通公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說。

“政府的具體措施是，由區(qū)政府擔(dān)保，長(zhǎng)通公司通過向銀行過橋貸款，解決了土地出讓金問題，在繳納土地出讓金取得土地使用證后，再進(jìn)行抵押貸款，緩解后續(xù)建設(shè)資金，近期已經(jīng)開始跟銀行進(jìn)行了對(duì)接。”上述長(zhǎng)通公司負(fù)責(zé)人如是說。

面對(duì)此次良機(jī)，西江月的命運(yùn)是否能重獲生機(jī)？面臨的困局可否迎刃而解？需要時(shí)間來給出答案。