“信貸政策持續(xù)寬松”這個(gè)大多數(shù)人認(rèn)為毋庸置疑將利好樓市的政策，卻在業(yè)內(nèi)引發(fā)一輪關(guān)乎利好或利空的爭議。

“信貸政策持續(xù)寬松”這個(gè)大多數(shù)人認(rèn)為毋庸置疑將利好樓市的政策，卻在業(yè)內(nèi)引發(fā)一輪關(guān)乎利好或利空的爭議。

中國央行日前宣布，自10月24日起，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。從去年11月開始計(jì)算，中國已經(jīng)連續(xù)6次降息、5次降準(zhǔn)。多次降息降準(zhǔn)讓中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入被稱為“史上最寬松”的利率政策時(shí)期——無論是商貸基準(zhǔn)利率還是公積金貸款利率均降至歷史最低。

低利率無疑可以提高購房者的購買能力、降低購房成本，促進(jìn)購房需求的進(jìn)一步釋放。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，“雙降”后，隨著流動(dòng)性的增加，以及融資成本的降低，無疑將間接利好當(dāng)下樓市，尤其是對7月中下旬以來回暖復(fù)蘇步伐放慢的房地產(chǎn)市場起到一定刺激作用，一二線樓市交易量的持續(xù)降溫也有望逐步企穩(wěn)。

胡景暉認(rèn)為，隨著資金流動(dòng)性的增加，融資成本進(jìn)一步降低，有利于提振開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的信心，預(yù)計(jì)在未來優(yōu)質(zhì)住宅土地資源稀缺的一線城市，對土地的爭奪將更加激烈，出現(xiàn)“地王”也將逐步成為常態(tài)。

以北京為例，在沉寂數(shù)月后，北京土地市場迎來“地王月”。10月下旬，先是葛洲壩拿下樊家村“地王”，創(chuàng)出每平方米7.5萬元(人民幣，下同)的史上最高樓面地價(jià)。隨后一天，豐臺(tái)再度成交兩宗溢價(jià)率突破100%的高價(jià)地。據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來北京還將有多達(dá)27宗經(jīng)營性土地出讓，年內(nèi)累計(jì)土地成交額有望突破2000億元。僅未來一個(gè)月待售的土地中，就可能出現(xiàn)5至8宗“地王”。

“地王”頻出被視為樓市火爆的標(biāo)志，但有業(yè)內(nèi)人士指出，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，往往在地王頻出之后，中國房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的低迷。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國連續(xù)降息降準(zhǔn)實(shí)際上是利空2016年樓市的，他預(yù)測明年第三季度，中國主要城市的房價(jià)可能出現(xiàn)回調(diào)。

這種預(yù)測基于對中期需求的判斷。張宏偉認(rèn)為，短期而言，今年的“銀十”交投活躍已成定局，一線城市、部分二線城市樓市也會(huì)在年底出現(xiàn)繁榮景象。但這種樓市升溫的背后是由利率持續(xù)降低等政策不斷刺激需求帶來的，一旦需求透支，繁榮之后可能會(huì)產(chǎn)生需求危機(jī)。他認(rèn)為，到2016年三季度，需求透支的影響就會(huì)表現(xiàn)出來，屆時(shí)樓市可能陷入一輪新的調(diào)整周期。

中信建投首席研究員蘇雪晶也認(rèn)為，今年以來的樓市政策正在透支未來的需求，“資本市場已經(jīng)用低估值告訴大家未來的結(jié)果。”

今年7月以來，中國樓市銷售增長放緩、開發(fā)投資增速持續(xù)下行似乎也印證了整體需求的不足。從短期內(nèi)來看，中國樓市依然處于痛苦的“去庫存”過程中。而且當(dāng)前中國戶均擁有略超過1套住房，意味著樓市供需基本平衡，難以再現(xiàn)以往因供求缺口過大而房價(jià)飛漲的景象。目前即使大多數(shù)地區(qū)限購已經(jīng)取消，而且又有多輪降準(zhǔn)降息等政策，當(dāng)?shù)貥鞘袔齑嫦廊恍枰^長時(shí)間。如果今年通過政策刺激消化過量需求、而明年又繼續(xù)加大供應(yīng)，難免出現(xiàn)過剩危機(jī)。

除了這種“前期跑太快、后期跑不動(dòng)”的憂慮外，也有專家認(rèn)為，長期的低利率政策可能會(huì)“虛假”地提高購房人的支付能力，從而推高房價(jià)，帶來高房價(jià)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。中國國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松告訴中新社記者，據(jù)其測算，去年以來，在首付、月供不變的情況下，中國購房者的實(shí)際支付能力提高了15%，這也意味著以往只買得起總價(jià)100萬住房的人，現(xiàn)在可以買得起115萬的房子。這會(huì)從另一方面導(dǎo)致開發(fā)商或者二手房業(yè)主提高售價(jià)。

鄧郁松認(rèn)為，如果要維持低利率，那么可以考慮在首付和利率之間實(shí)行反向操作，例如在利率下調(diào)的時(shí)候，適當(dāng)提高首付，以避免出現(xiàn)房價(jià)高泡沫風(fēng)險(xiǎn)。