觀點地產(chǎn)網(wǎng)訊：國海證券10月19日發(fā)表研究報告預計，招商局蛇口合并招商地產(chǎn)作為新的上市主體后，合并的總股本規(guī)模不超過80.37億股，總市值不超過1897億元。報告表示，整合后，存續(xù)公司將實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大業(yè)務(wù)體系。

報告指出，從各業(yè)務(wù)板塊的收入占比看，2015年上半年，社區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)為招商局蛇口控股最大的營業(yè)收入來源，收入占比達到87.42%，園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營業(yè)務(wù)占比分別為11.68%和0.9%。

但在毛利率方面，該公司社區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)下滑，主要由于招商地產(chǎn)逐漸走出珠三角地區(qū)進行全國市場的開拓，由于二三線城市房價相對較低，毛利空間有限；與此同時，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異來看，招商地產(chǎn)近兩年增加了中低端剛需產(chǎn)品配置，毛利率相對不高，也導致毛利率有所下降。

但國海證券認為，園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)與郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營業(yè)務(wù)毛利率均穩(wěn)步提升，其中毛利率較高的郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營業(yè)務(wù)未來隨著“港城聯(lián)動”及“前港后園”模式的發(fā)展，毛利率有望進一步提升。

此外，銷售毛利率方面，該機構(gòu)預測，2015-2017年預測毛利率分別為35.8%、33.8%和35.7%，其中園區(qū)開發(fā)運營業(yè)務(wù)目前毛利率雖然在30%左右，但集團合并后將對園區(qū)開發(fā)與運營板塊的資源進行整合，實施輕重資產(chǎn)并舉的經(jīng)營策略，并適時通過“租售結(jié)合”以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品如REITs等產(chǎn)品，將公司部分物業(yè)出售，而招商局蛇口的存量物業(yè)主要分布于深圳蛇口地區(qū)、香港、上海、北京，賬面價值較低，市場售價較高，當?shù)厥袌鲑徺I及租賃需求旺盛，因此預計在未來幾年內(nèi)，園區(qū)開發(fā)運營業(yè)務(wù)的毛利率水平將會有較大幅度的提升。

分析又稱，與可比公司相比較，招商局蛇口控股毛利率處于中間水平。

另據(jù)報告介紹，目前招商局蛇口控股在蛇口區(qū)域、前海區(qū)域、光明片區(qū)、青島片區(qū)等保有大量有潛力的土地資源尚未開發(fā)或計劃改造升級，其中部分將轉(zhuǎn)性為住宅開發(fā)劃歸招商地產(chǎn)開發(fā)。截至2015年6月30日，該公司(除招商地產(chǎn)外)在境內(nèi)擁有全口徑土地儲備合計388.2萬平方米。