【鄭州寫字樓步入寒冬 銷售緩慢庫存高企】鄭州素有“火車?yán)瓉淼某鞘小敝Q，火車給鄭州帶來發(fā)展良機(jī)，并很大程度上決定了鄭州的區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位。進(jìn)入高鐵時(shí)代，鄭州冀望高鐵區(qū)成為繼鄭東新區(qū)CBD之外又一發(fā)展重心，然而事與愿違，鄭州高鐵區(qū)短時(shí)間涌現(xiàn)出的大量寫字樓項(xiàng)目，導(dǎo)致銷售緩慢甚至停滯、價(jià)格錯(cuò)位、同質(zhì)化嚴(yán)重、空租率高等，鄭州高鐵區(qū)寫字樓進(jìn)入寒冬。

鄭州素有“火車?yán)瓉淼某鞘小敝Q，火車給鄭州帶來發(fā)展良機(jī)，并很大程度上決定了鄭州的區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位。進(jìn)入高鐵時(shí)代，鄭州冀望高鐵區(qū)成為繼鄭東新區(qū)CBD之外又一發(fā)展重心，然而事與愿違，鄭州高鐵區(qū)短時(shí)間涌現(xiàn)出的大量寫字樓項(xiàng)目，導(dǎo)致銷售緩慢甚至停滯、價(jià)格錯(cuò)位、同質(zhì)化嚴(yán)重、空租率高等，鄭州高鐵區(qū)寫字樓進(jìn)入寒冬。

寫字樓扎堆，銷售緩慢、庫存量高

近百億元的投資，讓鄭州東站成為亞洲第二大火車站。2012年正式投入使用時(shí)，鄭州高鐵區(qū)域呈現(xiàn)商務(wù)氛圍。從2011年至今，一棟棟寫字樓圍繞鄭州新東站拔地而起。開發(fā)商紛紛爭搶高鐵經(jīng)濟(jì)，希望從中分取一杯羹。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以鄭州高鐵站為圓心，在3公里的半徑范圍內(nèi)，分布著綠地之窗、綠地中心、雅寶東方國際廣場、凱利國際中心、永和宇宙星、建正東方中心、升龍廣場、易元國際、亞星廣場等30多個(gè)在售寫字樓項(xiàng)目。

鄭州市在2011年出臺(tái)了住宅“限購令”，非住宅項(xiàng)目成為開發(fā)商以及投資客的新寵，大批資金涌入商業(yè)地產(chǎn)。與此同時(shí)，政府極力扶持高鐵區(qū)。

鄭東CBD從當(dāng)初的人跡罕至到如今的人聲鼎沸，最早寫字樓4000元/平方米的單價(jià)都無人問津，如今二手寫字樓市場已經(jīng)翻了5倍以上。由于商業(yè)地產(chǎn)交易稅費(fèi)高昂，都是以出租為主，東區(qū)寫字樓，現(xiàn)在租金已達(dá)4元/平方米/天左右，讓無數(shù)投資者賺得盆滿缽滿，高額的投資回報(bào)炒熱了開發(fā)商以及投資客的熱情。

和CBD一樣，高鐵區(qū)的最大優(yōu)勢(shì)也是政府規(guī)劃。尤其是綠地“地標(biāo)締造者”高調(diào)進(jìn)駐高鐵區(qū)，接連開發(fā)綠地之窗、綠地新都會(huì)、綠地中心等幾個(gè)項(xiàng)目，其他開發(fā)商蜂擁而入，數(shù)十家地塊相繼入市，寫字樓開發(fā)如雨后春筍，迅速呈“井噴”之勢(shì)。

“2009年，鄭州寫字樓根本就不夠賣，基本上是開發(fā)一棟賣一棟。從2009年到2010年下半年，銷售非常好。到了2011年四五月份，銷售就不行了。”河南楷林置業(yè)一名負(fù)責(zé)人曾對(duì)外表示。

2015年7月在鄭州市寫字樓市場銷量方面，鄭東新區(qū)以5.97萬平方米，占全市銷售面積的66.63%。相當(dāng)于其他幾個(gè)區(qū)域銷售總和的2倍。2014年，鄭東新區(qū)寫字樓銷售近60萬平方米，占據(jù)鄭州寫字樓市場份額半壁江山，但是仍難掩鄭東新區(qū)寫字樓市場龐大庫存之憂。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州全市在售寫字樓項(xiàng)目約60個(gè)，其中泛高鐵板塊就超過30個(gè)，總體量約570萬平方米，是2010年全年供應(yīng)量的近6倍。從入市時(shí)間來看，大部分寫字樓開盤集中在2012年底2013年初。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2013年鄭州寫字樓市場的存量就高達(dá)400萬平方米。其中高鐵區(qū)庫存也占據(jù)半壁江山，僅在2011年、2012年高鐵商務(wù)區(qū)寫字樓集中入市時(shí)，東區(qū)寫字樓的庫存量激增至近120萬平方米。鄭州一位房地產(chǎn)專家告訴筆者，截至7月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，高鐵區(qū)寫字樓去化仍需40多個(gè)月。

同策咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布《2014年35個(gè)大中城市寫字樓投資價(jià)值研究報(bào)告》，衡量35個(gè)大中城市寫字樓的城市基本面投資價(jià)值，鄭州則被認(rèn)定為寫字樓市場重點(diǎn)關(guān)注的城市。人均寫字樓面積在35個(gè)城市中排第六位。

鄭州寫字樓集中放量始于2012年，但當(dāng)年下半年便出現(xiàn)“滯銷”，高鐵片區(qū)商務(wù)寫字樓首當(dāng)其沖，成為“重災(zāi)區(qū)”。

如果說開發(fā)商集中開建寫字樓存在羊群效應(yīng)，綠地則是其中一只領(lǐng)頭羊；但又因?yàn)槔硇裕獗镜亻_發(fā)商憤恨。

“鄭東綠地中心”開盤是鄭州地產(chǎn)界迄今津津樂道的事件。其在高鐵站對(duì)面建造的兩棟286米高的摩天建筑，取“中原雙子塔”名號(hào)意欲與此前打造的“千璽廣場”一樣，成為鄭州又一地標(biāo)建筑。

雙子塔在2012年開盤前引起市場的極大關(guān)注，就在業(yè)界紛紛猜測它會(huì)再創(chuàng)千璽廣場5萬/平方米高價(jià)并引發(fā)搶購狂潮時(shí)，綠地抖出的開盤價(jià)格僅為13500元/平方米，相當(dāng)于數(shù)年前千璽廣場開盤價(jià)的四分之一。這跌破了一眾人的眼鏡，也讓許多同行徹夜難眠，這意味著市場將發(fā)生急劇變化。要知道彼時(shí)周邊一些品質(zhì)遠(yuǎn)低于綠地中心的寫字樓均價(jià)都在一萬七八。

鄭東綠地中心的開盤價(jià)格直接扭轉(zhuǎn)了高鐵區(qū)寫字樓的銷售風(fēng)向標(biāo)，很多嗅到市場變化的開發(fā)商紛紛跟隨，降價(jià)去化。建正東方中心最堅(jiān)決，從開盤的13000元/平方米，直接降至9000元/平方米，基本去化。而一些沒能認(rèn)清市場形勢(shì)變化的開發(fā)商，換了一撥又一撥代理銷售公司，依然賣不動(dòng)，最終為鄭州寫字樓庫存數(shù)字做出了貢獻(xiàn)。一家名為上上國際寫字樓甚至成為爛尾項(xiàng)目。

同樣是“等待”“煎熬”，大型地產(chǎn)商可暫時(shí)以價(jià)換量，鞏固資金鏈，而部分小體量的，特別是靠資源背景等拿地，指望單個(gè)項(xiàng)目去實(shí)現(xiàn)利潤最大化的中小開發(fā)商在市場面前脆弱得不堪一擊。

同質(zhì)化、租金低、空置率高

高鐵區(qū)周邊住宅、教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施的緩慢進(jìn)展，也一定影響到寫字樓進(jìn)駐率，大批寫字樓去化慢已是事實(shí)，而已交房的寫字樓也面臨著高空置率和低租金的尷尬。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)交房的寫字樓中，綠地之窗交房最早，出租率基本70%左右，租金大約2.5元/天·平方米。而綠地之窗當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)是18000元/平方米。另外高鐵區(qū)還有凱利國際中心、匯藝文化傳媒中心、商會(huì)大廈等已經(jīng)交房，目前租金都在1.5元/天·平方米左右，因?yàn)閯偨桓叮腭v率都不高。

投資回報(bào)率是投資寫字樓產(chǎn)品最關(guān)鍵的指標(biāo)。以高鐵區(qū)成交均價(jià)為14000元/平方米的寫字樓為例，按照當(dāng)前最高2.5元/天·平方米的租金計(jì)算，差不多需要16年才能回本——如果未來不會(huì)出現(xiàn)高空租率的話。

“因”種下了，“果”一定會(huì)出來。之前高鐵區(qū)寫字樓集中入市，這兩年會(huì)迎來集中交房。而高鐵區(qū)寫字樓客戶中的六七成屬于投資型，市場競爭激烈之下，推高區(qū)域?qū)懽謽强罩寐省⒗妥饨鹗找鎸⒉豢杀苊狻?/p>

寫字樓扎堆只是顯性問題，同質(zhì)化現(xiàn)象卻常被人低估。在高鐵區(qū)，寫字樓宣傳噱頭層出不窮，凡是寫字樓沒有不是5A、甲級(jí)的。這也是寫字樓開發(fā)商缺乏開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的最具體體現(xiàn)，而寫字樓運(yùn)營人才的匱乏，招商運(yùn)營物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的缺失，也造成了高鐵區(qū)寫字樓品質(zhì)參差不齊。

最重要的是，優(yōu)質(zhì)寫字樓一定是自持型，而鄭州高鐵區(qū)寫字樓幾乎全是出售型物業(yè)。原因很好解釋：很多中小開發(fā)商一次性賣掉來獲取現(xiàn)金流，甚至連車位都開始銷售。這樣造成的問題是出售之后缺乏統(tǒng)一的招商管理，更容易造成空置率高，繼而讓投資者承擔(dān)了更多投資風(fēng)險(xiǎn)。

在供需失衡的大背景下，項(xiàng)目再好、配套再完善、營銷再高超，也很難再出現(xiàn)大贏家。