雖然“金九”即將過(guò)去，但是“銀十”還未到來(lái)，傳統(tǒng)旺季也就只過(guò)了一半的時(shí)間。但是，值得一提的是，在熱盤走俏，房?jī)r(jià)逐漸抬頭的情況下，有一些樓盤卻坐起“冷板凳”，市場(chǎng)認(rèn)可度不高。

雖然“金九”即將過(guò)去，但是“銀十”還未到來(lái)，傳統(tǒng)旺季也就只過(guò)了一半的時(shí)間。但是，值得一提的是，在熱盤走俏，房?jī)r(jià)逐漸抬頭的情況下，有一些樓盤卻坐起“冷板凳”，市場(chǎng)認(rèn)可度不高。

1需求轉(zhuǎn)移使中檔盤受冷

進(jìn)入九月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，開發(fā)商挖空心思炒概念、找賣點(diǎn)，以吸引買房人的注意力。相對(duì)來(lái)講，由于市場(chǎng)供應(yīng)和買房人結(jié)構(gòu)的影響，近來(lái)以高收入人群作為目標(biāo)消費(fèi)者的高檔樓盤和剛需實(shí)惠盤都賣得不錯(cuò)，而本應(yīng)處于“中流砥柱”位置的中檔樓盤卻不太得寵。

據(jù)了解，當(dāng)下樓市有兩類產(chǎn)品格外耀眼，一類是第一次置業(yè)的項(xiàng)目，另一類是高端住宅產(chǎn)品。盡管高端住宅成交的火爆行情是否能夠在未來(lái)幾個(gè)月里繼續(xù)持續(xù)，尚是未知數(shù)，但改善性項(xiàng)目的成交走高，基本上已經(jīng)沒(méi)有懸念。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了前幾年剛需的集中爆發(fā)后，市場(chǎng)上剛需已得到充分釋放。目前樓市迎來(lái)了改善性需求的窗口期，再加上今年以來(lái)政策對(duì)于改善性需求的支持，樓市的主導(dǎo)地位已開始由剛需向改善轉(zhuǎn)移，這也是近期高端市場(chǎng)熱銷的一個(gè)根本原因。

有開發(fā)商指出，這是由于此前很大一部分剛需房被政府保障房所消化，這也從側(cè)面刺激了改善房的需求；同時(shí)，市場(chǎng)的價(jià)格上揚(yáng)，也導(dǎo)致消費(fèi)者有了爭(zhēng)相入市“追漲殺跌”的心態(tài)。此外，隨著市場(chǎng)成熟度提升，前期需求壓制時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，高端改善型項(xiàng)目需求會(huì)逐步取代剛需，成為市場(chǎng)主流的需求。也就正是這種市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)移，讓處在剛需與高端產(chǎn)品中間的中檔樓盤不是很受市場(chǎng)認(rèn)可。

2交通不暢致項(xiàng)目降溫

交通便利一直都是人們置業(yè)的考慮因素，也是購(gòu)房者追捧的熱點(diǎn)，據(jù)調(diào)查顯示，有38.46%的網(wǎng)友認(rèn)為交通便利是購(gòu)房最看重的問(wèn)題，價(jià)格的合理性與地段的升值性兩因素以19.23%的比例并列第二。而在一些剛需盤的購(gòu)買中，一般都是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的教師、醫(yī)生、公務(wù)員、企事業(yè)單位職工等工薪階層和外地私營(yíng)企業(yè)的老板、經(jīng)理，生活節(jié)奏比較快，對(duì)交通方面的要求也比較高，所以，能夠通地鐵是這些人的首選地段。

而目前天津(樓盤) 除已開通的地鐵1號(hào)線、2號(hào)線、3號(hào)線、9號(hào)線四條線路外，5號(hào)線、6號(hào)線、1號(hào)線東延、2號(hào)線機(jī)場(chǎng)延伸線也已經(jīng)全面開工建設(shè)了，并計(jì)劃啟動(dòng)4號(hào)線、10號(hào)線一期南段工程。按照規(guī)劃，2017年在建的地鐵線路將全部投入運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)天津中心城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)將基

本形成。因此，很多市民的生活方式也隨之調(diào)整，這就使得地鐵沿線的房地產(chǎn)大受青睞，“地鐵房”越來(lái)越熱。

比如，環(huán)城四區(qū)，現(xiàn)在地鐵沿線的項(xiàng)目，大多賣得不錯(cuò)，但是，也有一些項(xiàng)目雖然打著地鐵概念房，但實(shí)際距地鐵站較遠(yuǎn)或者還未通車，全是在未來(lái)幾年的規(guī)劃中，這對(duì)購(gòu)房者就失去了部分吸引力。

不過(guò)，據(jù)記者了解，當(dāng)前這些規(guī)劃中的地鐵沿線項(xiàng)目均價(jià)在8000元/平方米左右，有開發(fā)商表示，未來(lái)一旦接通地鐵，房?jī)r(jià)肯定還會(huì)做調(diào)整。所以，如果在其他條件都滿意的情況下，以當(dāng)前較為合算的價(jià)格購(gòu)置規(guī)劃中的地鐵盤，也未嘗不可。

3信譽(yù)問(wèn)題阻礙樓盤走俏

樓盤項(xiàng)目要想在市場(chǎng)中取得優(yōu)勢(shì)，必須要有比較成熟的社區(qū)大環(huán)境。同時(shí)，對(duì)戶型、外觀設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃等房子的品質(zhì)都有一定的要求。相對(duì)而言，精致、合理、簡(jiǎn)潔和實(shí)用的特色比較符合熱門樓盤目標(biāo)客戶的需求。具體而言，在戶型的設(shè)計(jì)上，以80至130平方米的二居或三居室為宜；在外觀設(shè)計(jì)上，板樓是目前最受歡迎的建筑形式，能很好地實(shí)現(xiàn)戶戶朝陽(yáng)、南北通風(fēng)；在園林設(shè)計(jì)上，無(wú)論是歐式風(fēng)格還是中式風(fēng)格，必須突出社區(qū)園林的實(shí)用性。

同樣，大牌房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目也總是能更受到購(gòu)房者的信賴，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目質(zhì)量總是令購(gòu)房者感到擔(dān)心，因此，相比大牌房企，中小房企開發(fā)項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)暗藏風(fēng)險(xiǎn)。而無(wú)法按時(shí)交房、資金鏈條緊張等困境是許多中小企房面臨的首要問(wèn)題。大牌房企更注重對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)和企業(yè)模式的升級(jí)再造，謀求后市布局。

未來(lái)房企能夠立足于市場(chǎng)的核心，在于擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品線。以萬(wàn)科和恒大為例，兩家企業(yè)在推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)后，均實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。而眾多大牌房企在產(chǎn)品系打造上細(xì)分更為明顯，并在全國(guó)范圍大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的復(fù)制。