本輪國企改革頂層意見的出臺，無疑會鼓勵更多房地產(chǎn)國企邁出改革的步伐。

在國企所在的各個行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高，房地產(chǎn)國企也在國企改革中屬于走得最快的那一批。中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海、招商局旗下地產(chǎn)資源的整合、綠地的混合所有制改革和借殼上市等，一系列動作背后，是房地產(chǎn)國企們進(jìn)一步做大做強的“野心”。本輪國企改革頂層意見的出臺，無疑會鼓勵更多房地產(chǎn)國企邁出改革的步伐。

資產(chǎn)重組

國企改革概念近兩年成為地產(chǎn)行業(yè)中的熱詞，最近的代表事件當(dāng)數(shù)招商地產(chǎn)的資源整合、中海中建的資產(chǎn)注入。

今年8月3日，招商地產(chǎn)公布重組方案。招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“招商局蛇口”)擬換股吸收合并招商地產(chǎn)再上市。重組完成后，招商地產(chǎn)將隨之退市，招商局蛇口將成為招商局集團的唯一地產(chǎn)上市平臺。作為“萬保招金”四大房企領(lǐng)頭羊之一，招商地產(chǎn)一直是招商局集團旗下專業(yè)地產(chǎn)平臺，2014年，招商地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額510.49億元，招商局蛇口則在深圳前海、蛇口等地有2000萬平方米建筑面積的土地儲備。此舉無疑將強化招商局集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資源整合能力，也將使房地產(chǎn)“千億時代”略顯落后的招商迎頭趕上。

另一個進(jìn)行集團內(nèi)部地產(chǎn)平臺資源重組的國企案例是中海與中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。在今年3月下旬，中海地產(chǎn)與中建股份簽訂協(xié)議，中海地產(chǎn)同意收購中建股份名下包括北京、上海、天津等近30個城市或地區(qū)的物業(yè)項目。中海付出的代價是包括收購款和償還股東貸款在內(nèi)的338億元。中海地產(chǎn)將從此次收購中獲得中建股份約為1090萬平方米的項目總建筑面積。中海地產(chǎn)截至2014年年底的土地儲備總建筑面積為3740萬平方米，經(jīng)此一項，中海將新增近三分之一的土地儲備。

中海地產(chǎn)的管理水平一直被業(yè)內(nèi)稱道，2014年中海地產(chǎn)合約銷售額1408.1億港元，雖然與萬科、綠地在銷售額總值上有差距，但中海凈利率為23.5%，不但遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，甚至連作為地產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿的萬科也難在凈利潤率方面望其項背。相對來說，從中建股份注入資產(chǎn)的凈利率水平大概只能維持在7%上下，中海能否利用自身管理水平，提高收購項目利潤，同時解決兩家公司企業(yè)文化融合問題，成為此次整合成功與否的關(guān)鍵。

在資源整合層面，保利集團高管曾承認(rèn)保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的整合問題已經(jīng)提上研究日程，關(guān)于中糧系地產(chǎn)平臺整合的傳言也在資本市場甚囂塵上。一旦整合完成，這些房企巨無霸們將直指千億元、兩千億元等銷售目標(biāo)。

混改試驗

綠地在去年銷售額超過萬科拿下房企老大頭銜后，今年順利通過資產(chǎn)重組借殼金豐投資在滬市實現(xiàn)上市，這家被稱為中國最大房企的地方國企，終于登陸資本市場。對綠地來說，比上市更關(guān)鍵的是此前進(jìn)行的混合所有制改革。綠地管理層43人出資設(shè)立格林蘭投資管理公司，作為上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)的執(zhí)行合伙人，上海格林蘭承繼職工持股會在綠地的持股。982名持股員工權(quán)益達(dá)成32個“小合伙”，再集中到上海格林蘭。此外，綠地還引入5家戰(zhàn)略投資者，持有上市前公司19.94%的股份。值得一提的是，上海國資委在保證國有資本是綠地最大股東的前提下，最大限度支持了綠地的混合所有制改革，這種支持成為綠地能比央企同行們在這方面走得更遠(yuǎn)的重要原因。

在其他進(jìn)行混合所有制改革嘗試的房地產(chǎn)國企中，方興地產(chǎn)引入郭炳湘和華平基金等，華僑城今年3月推出的80億定增計劃引入寶能系作為戰(zhàn)略合作伙伴，寶能系入股70億元占股12.1%。

綠地集團董事長張玉良曾表示，只要具備混合所有制改革條件，管理層有努力做事的意愿和條件，綠地的混改經(jīng)驗就能夠推廣。

改革難度

在地產(chǎn)這個充分競爭的行業(yè)，國企比民企在資金成本、土地獲得、政府關(guān)系等層面都有更大優(yōu)勢，但房地產(chǎn)行業(yè)近年風(fēng)頭最盛的卻是萬科、恒大、碧桂園等非國企房企。究其原因，在于國企相對來說管理效率較低，競爭力不足。國泰君安報告指出，當(dāng)前上市國企開發(fā)商共有55家，占比四成，但國企開發(fā)商的整體運營效率比民營企業(yè)略差。單從2012年來看，當(dāng)年國企、民企利潤增速平均為7%、29%，國企和民企的運營效率差別可見一斑。

同策咨詢研究總監(jiān)張大偉表示，國企改革頂層意見出臺，為房地產(chǎn)行業(yè)的國企改革提供了契機，步子有望邁得更大。不過依然有央企地產(chǎn)人士對混改等改革表達(dá)了謹(jǐn)慎態(tài)度。國資委的態(tài)度、管理層對政策風(fēng)險和個人前途的考慮、外界對國有資產(chǎn)流失風(fēng)險的擔(dān)憂，都有可能阻礙管理層進(jìn)行改革的決心。

雖然有擔(dān)憂，但改革的大方向已經(jīng)明確。2010年國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，允許21家央企保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一方面回應(yīng)了此前外界對房地產(chǎn)領(lǐng)域“國進(jìn)民退”的不滿情緒，另一方面也為21家央企提供了整合其他退出房企地產(chǎn)資源的機會。如今面臨的問題是，剩下的21家央企地產(chǎn)資源是否需要進(jìn)一步整合，怎樣提高運營效率。

對于房地產(chǎn)行業(yè)的國企改革，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要解決幾個問題，一是薪酬改革能激勵管理層的積極性，二是避免國有資產(chǎn)變相流失，三是為非國有的其他股東提供與股權(quán)相對應(yīng)的話語權(quán)?！霸缒耆f科引入華潤做大股東，就是一個理清股權(quán)關(guān)系幫助企業(yè)發(fā)展的成功例子，國企改革層面能否有這種一加一大于二的結(jié)果，值得期待。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。